의정부지방법원 2024타경79385. 등기상 소유자는 주식회사오렌지빌이고, 신청채권자는 도림신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2024.05.31. 설정된 도림신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,704,000,000원입니다. 이후 2024.07.09. 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반적인 완성형 다세대와 성격이 다릅니다. 2021년 4월 도시형생활주택 단지형다세대 3개동 신축허가를 받았으나, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 골조공사 중 건축이 중단됐고 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 토지 별도등기, 집합건축물대장·건축물현황도·도면 미등록 및 정확한 면적의 측량 필요가 함께 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79385 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 가동 1층101호 |
| 등기상 부동산 | [집합건물] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15외 4필지 제가동 제1층 제101호 |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 골조공사중 |
| 소유자 | 주식회사오렌지빌 |
| 감정가 / 최저가 | 7,007,108,003원 / 2,403,438,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 도림신용협동조합 / 3,638,887,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 물건 현황이 더 중요
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2024.05.21. 도림신용협동조합 가처분이 등기됐으나 목적 달성 후 2024.05.31. 말소됐고, 같은 날 도림신용협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 2024.07.09. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘저가’는 아니다
감정가는 7,007,108,003원, 현재 최저매각가는 2,403,438,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,403,438,000원 | 2,377,003,620원 | 2,326,996,380원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,682,406,600원 | 1,663,182,534원 | 3,040,817,466원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 1,177,684,620원 | 1,163,507,774원 | 3,540,492,226원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 내려가고 도림신용협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 생기지 않습니다. 그러나 이 구조는 권리상 인수 위험을 설명할 뿐이며, 공사 재개비용·사용승인 가능성·정확한 면적·토지 별도등기와 같은 물건 자체의 부담까지 해결해 주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,403,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,434,380원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 도림신용협동조합 | 4,704,000,000원 | 2,377,003,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권최고액 전액을 충족하지 못해 도림신용협동조합 측에 2,326,996,380원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 공사중단·사용승인 리스크
대지면적과 도로예정 면적은 채권자 측 자료를 기준으로 평가됐습니다. 도로예정 면적은 742㎡, 공부상 대지면적은 2,101㎡, 실 대지면적은 1,359㎡로 기재돼 있으며, 이 역시 정확한 면적 확인에는 측량이 필요하다는 설명이 붙어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 천마산역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측으로 경춘선 천마산역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 5필 일단의 토지에 다세대주택 및 근린생활시설 골조공사가 진행되다 중단된 상태입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4-5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 보전녹지지역이 포함되며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,670㎡, 공시지가 119,900원/㎡, 지목은 임야이며 완경사·부정형으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3%이지만 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 사용승인 가능성 확인. 공사중단 상태에서 사용승인을 받지 않았으므로 공사 재개와 향후 사용승인에 필요한 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 원문과 등기 관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 30개 호수 일괄감정 및 일괄매각 기재와 실제 매각 대상의 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 면적·대지권 확인. 집합건축물대장·현황도·도면 미등록, 동별 대지권 비율 차이, 측량 필요 기재를 감안해 물적 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·관리 상태 확인. 소유자가 점유 및 관리하고 있다는 공고문이 건물에 부착된 것으로 조사돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리승계 구조 자체는 단순합니다. 하지만 실제 판단의 중심은 권리보다 물건입니다. 골조공사 중 건축이 중단됐고 사용승인을 받지 않았으며, 토지 별도등기와 공부 미정비, 각 동별 대지권 비율 차이, 정확한 면적 측량 필요가 동시에 존재합니다.
현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 볼 근거도 없습니다. 비교할 실거래 시세가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “인수는 0원이지만 완성·사용·권리범위 확인 비용과 불확실성이 큰 공사중단형 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
