의정부지방법원 2024타경79385. 등기 표시상 소재지는 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 외 4필지, 가동 1층 101호입니다. 하지만 매각물건명세서상 실제 매각 구조는 표시된 한 호수만의 거래가 아닙니다. 2021년 4월 도시형생활주택 단지형 다세대 3개동의 신축허가를 받은 뒤 다세대주택 및 근린생활시설 골조공사에서 공사가 중단됐고, 가동 101호 외 29개 호수, 총 30개 호수를 일괄매각합니다.
건축법상 사용승인을 받지 않았고 집합건축물대장·건축물현황도·도면도 등록되지 않은 상태입니다. 각 동별 대지권 비율이 서로 다르고 공정률과 공용부분 차이도 정확히 반영하기 어려워, 감정평가 역시 30개 호수를 일괄하여 이뤄졌습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭보다 먼저 확인할 것은 정상적인 완공과 사용승인이 가능한지, 필요한 추가 비용과 시간이 얼마인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 산100-15 외 4필지 제가동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 3개동 및 근린생활시설 골조공사중 |
| 매각 범위 | 30개 호수 일괄매각 · 토지에 관하여 별도등기 있음 |
| 소유자 | 주식회사오렌지빌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,007,108,003원 / 2,403,438,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도림신용협동조합 / 3,638,887,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선행 가처분은 말소, 근저당이 말소기준
2024.05.21. 도림신용협동조합은 추가근저당권설정등기 청구권을 보전하기 위해 처분금지 가처분을 등기했습니다. 이 가처분은 2024.05.31. 목적달성으로 말소됐고, 같은 날 도림신용협동조합 명의의 채권최고액 4,704,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2024.07.09. 도림신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선행 가처분도 이미 목적달성으로 말소됐으므로, 현재 확인되는 등기 흐름상 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 7,007,108,003원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,403,438,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 34%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 감정 대상이 완공된 개별 다세대주택이 아니라는 점입니다. 사용승인 전 공사중단 상태이고, 각 호수의 정확한 면적과 공용부분 차이도 확정되지 않았습니다. 최저가 외에 공사 재개비, 인허가 정리, 측량, 설계·도면 복원, 토지 권리 정리 등에 필요한 부담을 함께 더해야 실질적인 취득비용을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,403,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,434,380원 |
| 1. 근저당 · 도림신용협동조합 | 4,704,000,000원 | 2,377,003,620원 |
| 미배당 | - | 2,326,996,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 26,434,380원을 제외한 2,377,003,620원이 도림신용협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,326,996,380원이지만 근저당은 매각으로 소멸하므로 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 건물 상태 — 완공된 다세대가 아니다
- 공사 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽·내벽·설비가 모두 골조공사중이며 창호는 설치되지 않은 상태입니다.
- 사용승인. 2021년 4월 신축허가를 받았으나 건축이 중단돼 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다.
- 공부 상태. 집합건축물대장·건축물현황도·도면이 등록되지 않아 각 호수별 정확한 면적과 공용부분 차이는 측량이 필요할 수 있습니다.
- 대지권 차이. 각 동별 대지권 비율이 서로 달라 호수별 평가와 권리배분을 단순화하기 어렵습니다.
- 점유 관리. 소유자가 점유 및 관리하고 있다는 공고문이 건물에 부착된 상태로 조사됐습니다.
⑤ 토지·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 천마산역 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측에 천마산역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 현황. 남서측 하향 완경사지에 평탄히 조성된 5필지 일단의 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 임야·도로·대지 등이지만 현황은 5필지 일단의 도시형생활주택 3개동 골조공사 현장입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 보전녹지지역이 포함되며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 규제가 중첩됩니다.
- 산지 규제. 공익용산지·임업용산지·준보전산지 관련 표기가 있어 사업 정상화 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 대상은 외국인 등, 용도는 주택으로 기재돼 있습니다.
- 토지 자료. 토지면적은 1,670.0㎡, 공시지가는 119,900원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 2,403,438,000원 | 2,377,003,620원 | 2,326,996,380원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,682,406,600원 | 1,663,182,534원 | 3,040,817,466원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 1,177,684,620원 | 1,163,507,774원 | 3,540,492,226원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 등기상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 물건에서는 낙찰가 하락보다 미완성 공사를 정상화하는 총사업비가 핵심입니다. 최저가만 낮아지고 완공비·인허가비·측량비가 확인되지 않는다면 가격 판단은 여전히 불가능합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건축허가 유효 여부. 2021년 4월 신축허가의 현재 효력과 공사 재개·설계변경·사용승인 가능 여부를 남양주시청에서 확인해야 합니다.
- 공정률 실사. 골조의 균열·누수·철근 부식·구조 안전과 철거 또는 보강 필요 범위를 현장 전문가가 확인해야 합니다.
- 완공 총사업비. 창호·외장·내장·설비·전기·소방·주차·조경·토목을 포함한 잔여 공사비를 산출해야 합니다.
- 30개 호수 범위. 매각목록과 등기부를 호수별로 대조해 누락·중복 및 각 동별 대지권 비율 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 5필지 토지 등기부와 매각물건명세서를 대조해 인수 가능 권리와 매각 제외 부분을 확인해야 합니다.
- 면적 측량. 집합건축물대장·건축물현황도·도면이 없는 만큼 대지면적·도로예정 면적·전유 및 공용부분을 측량해야 합니다.
- 규제 검토. 보전녹지지역·산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 중첩 규제가 공사 재개와 사용승인에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 소유자가 점유·관리 중인 것으로 조사됐으므로 현장 출입, 자재·시설물 소유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시. 감정가의 34%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 말고 낙찰대금과 정상화 총사업비를 합산해 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·건축허가 서류·토지대장·산지 및 도시계획 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 추가근저당 설정을 위한 가처분은 목적달성으로 말소됐고, 2024.05.31. 도림신용협동조합 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 경매개시결정은 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 경매의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 이 물건은 사용승인을 받은 다세대 1개 호실이 아니라, 공사가 멈춘 3개동·30개 호수 전체를 떠안는 사업형 물건입니다. 현재 최저가 2,403,438,000원이 감정가의 34%까지 내려왔어도, 완공과 인허가 정상화 비용을 알 수 없다면 가격 메리트는 아직 증명되지 않은 상태입니다. 결론은 권리 인수 0원, 사업 위험은 최상급입니다.