부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경70158 · 의정부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 74.52㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

160,300,000원 1억 6,030만 감정가 229,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-15

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

1,603만원

최저가의 10% · 16,030,000원

실거래 대비

▲ 6.4% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.51억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 1억4천만원 인수 구조로 실질취득 약 3억0030만원, 가격보다 권리위험 확인이 우선인 물건

인수 대항력 있는 임차인 보증금 140,000,000원 매수인 인수
실질취득 최저가 160,300,000원 + 인수 140,000,000원 = 약 300,300,000원
권리 대항력 임차인 존재로 명도·보증금 승계 검토 필요

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김나현의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 구조가 아니므로 실질취득은 약 300,300,000원으로 봐야 합니다.

감정가

229,000,000원

다세대

최저가

160,300,000원

1회 유찰

실질취득

300,300,000원

낙찰가+인수

핵심지표

보증금 인수

140,000,000원

의정부지방법원 2026타경70158. 경기도 의정부시 호원동 승원아트빌라 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 임대식이며, 2024년 이후 다수의 가압류와 2026년 강제경매개시결정이 진행되었습니다. 다만 매각의 핵심은 채권자가 아니라 전입신고로 대항력을 가진 임차인입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경70158
소재지	경기도 의정부시 호원동 446-10 승원아트빌라 3층 301호
용도 / 이용상태	다세대 · 방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2
소유자	임대식
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 160,300,000원
신청채권	서울신용보증재단 5,489,430원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 有

임차인	점유	보증금	대항력	인수
김나현	목적물 전부·주거	140,000,000원	有	승계

⚠️ 매수인 인수 구조
임차인은 2020.06.05 전입으로 대항력이 있으며 우선변제권은 확인되지 않습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 예상 배당표 (매각가 160,300,000원 가정)

항목	채권	배당
집행비용	-	3,044,200원
임차인 김나현 보증금(매수인 인수)	140,000,000원	0원
중소기업은행 가압류	23,312,895원	23,312,895원
신용보증기금 가압류	7,695,000원	7,695,000원
서울신용보증재단 외 가압류	109,699,720원	109,699,720원
소유자 교부	-	16,548,185원

배당 분배

감정가 vs 실질취득

실질취득은 인수보증금 포함 약 3억0030만원입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 회룡초등학교 동측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 생활편의시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철1호선 망월사역이 있습니다.
물건상태. 2001.12.24 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 승원아트빌라는 8세대 규모로 대규모 단지 대비 거래 유동성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

대항력 임차인 보증금 140,000,000원 인수 가능성을 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
최저가 160,300,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 약 300,300,000원입니다.
국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
임차인 보증금 및 인도 관련 사항은 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액을 봐야 한다”

이 물건은 최저매각가 자체는 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금이 존재해 일반적인 할인 매수 구조와 다릅니다. 낙찰자는 보증금 140,000,000원을 승계할 수 있으므로 실제 투입 부담은 낙찰가보다 큰 약 300,300,000원으로 판단해야 합니다. 권리 분석의 핵심은 가압류가 아니라 임차인 인수 여부입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 대항력 보증금 인수가 핵심 — 승원아트빌라 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 有

③ 예상 배당표 (매각가 160,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수액을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 2,900만원
2	2026-07-15	유찰	-