의정부지방법원 2026타경70166. 양주시 회정동 더퍼스트시티1단지 101동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박소연은 2024.10.02 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 395,000,000원입니다. 같은 날 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다는 것과 현장 점유가 완전히 확인됐다는 것은 별개입니다. 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료에서 확인된 별도 임차인 신고는 없지만, 실제 입찰 전에는 점유자·전입관계와 내부 상태를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70166 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 321-4 더퍼스트시티1단지 101동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 평화로1537번길 11(회정동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 4층 401호 |
| 대상 면적 | 84.48㎡ |
| 소유자 | 박소연 · 2024.10.02 소유권이전 · 거래가액 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 194,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 304,814,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 | 2023.09.11 · 총 29세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 2023.10.24 부천제일새마을금고의 채권최고액 5,826,000,000원 근저당권이 있었으나 2024.10.02 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 한국양봉농업협동조합의 360,000,000원 근저당권입니다. 2025.05.16 서정봉의 50,000,000원 근저당권도 설정됐다가 2025.07.28 해지로 말소됐고, 2025.09.29 삼성카드 가압류 29,144,965원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 60.8%만 보고 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
더퍼스트시티1단지의 비교 실거래는 1건입니다. 2024.07 거래로 전용 70.19㎡, 2층, 거래가 320,000,000원입니다. 반면 대상물건의 기준 면적은 84.48㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 70.19㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 비교값 | 70.19㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
현재 최저가 194,530,000원은 제공된 비교가격 320,000,000원의 60.8%로 표시됩니다. 하지만 이 수치는 서로 다른 면적의 단일 거래를 기준으로 한 값입니다. 대상은 84.48㎡, 거래 사례는 70.19㎡이므로 층·면적·내부상태까지 맞춘 동일 조건 시세라고 볼 수 없습니다. 따라서 가격 할인율 자체는 크지만 시세 대비 저평가라고 확정하기에는 표본 적합성이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,420원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 360,000,000원 | 191,006,580원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,144,965원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 389,144,965원 중 예상 배당액은 191,006,580원, 미배당액은 198,138,385원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 194,530,000원 | 198,138,385원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 136,171,000원 | 255,680,359원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 95,319,700원 | 295,941,020원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가면서 별도 인수금이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회정초등학교 남측 인근으로 물류 창고, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 덕계역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 내 4층 401호이며 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 대상토지는 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,610.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 757,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입관계·실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 비교 실거래는 70.19㎡ 1건인데 대상은 84.48㎡입니다. 60.8%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 실제 내부구조가 건축물현황도와 상이할 수 있어 재확인을 요구하고 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2024.10.02 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸하는지 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·채권액을 기준으로 한 예상표이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 있는지 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 397,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가도 194,530,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 권리분석보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 비교 실거래는 320,000,000원 한 건뿐이고 면적도 70.19㎡로 대상 84.48㎡와 다릅니다. 여기에 내부 확인 실패와 임대관계 미상까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 적정시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건”입니다.
