의정부지방법원 2026타경70332. 양주시 광사동 해동마을신도브래뉴 113동 4층 402호 아파트입니다. 감정가 430,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 301,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최희연이고, 2020.11.20. 매매를 원인으로 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 그보다 앞선 2017.04.28. 우리은행 근저당이며, 채권최고액은 최초 284,900,000원, 2020.03.18. 변경 후 272,700,000원입니다.

말소기준권리 이후 현재 남아 있는 오케이저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 권리구조 자체보다 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 최저가 3.01억은 최근 12개월 평균 4.075억보다 크게 낮고, 최신 거래 4.10억과 비교해도 충분한 가격 간격이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2017년 우리은행 근저당이 기준

임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 확인되지 않아 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 을구 6번 2017.04.28. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당과 2026.02.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.9%

해동마을신도브래뉴는 744세대, 사용승인일 2009.11.27.인 단지입니다. 대상 면적은 134.9657㎡이며 실거래 면적 매칭이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 401,833,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 407,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 410,000,000원입니다.

현재 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 407,500,000원의 73.9%입니다. 최신 거래 410,000,000원과 비교해도 109,000,000원 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 +2.1%로, 제공된 수치상 하락 추세가 아니라 오히려 최근 평균이 더 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

현재 최저가 301,000,000원 가정 시 채권 총액 499,700,000원 중 295,986,000원이 배당되고, 미배당액은 203,714,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원

유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리구조에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 매수인 인수액은 계속 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광사초등학교 서측 인근으로, 대단위 아파트단지·주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다. 아파트 입지조건과 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 규모. 15층 건물 중 4층 402호이며, 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·다용도실·대피실 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·지역난방·승강기·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
• 도로. 동측 약 15m 포장도로와 단지 내 도로가 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
• 환금성 참고. 744세대 단지이며 최근 동일면적 거래는 360,000,000원부터 435,000,000원까지 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권리 기준일 확인. 2017.04.28. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 현존 권리는 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
• 가격 상한 관리. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 407,500,000원의 73.9%지만, 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 높아질 수 있습니다.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 401,833,333원보다 최근 12개월 평균 407,500,000원과 최신 거래 410,000,000원을 우선 비교하세요.
• 층 차이 고려. 대상은 4층이고 최근 거래 표본에는 1층부터 13층까지 포함돼 있어 개별 층 조건에 따른 가격 차이를 따로 점검해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 전에 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리사무소 등을 통해 체납 관리비와 인도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 가격 경쟁이 승부처

이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 단순합니다. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 407,500,000원의 73.9%이고, 최신 거래 410,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +2.1%입니다.

따라서 현재 회차에서 핵심 리스크는 숨은 보증금 인수나 선순위 권리보다 경쟁으로 낙찰가가 얼마나 올라가느냐입니다. 권리상 인수 부담이 없는 대신, 최근 실거래와 대상층을 기준으로 적정 응찰가를 정해 가격 차이를 끝까지 지키는 것이 중요합니다. 권리는 통과, 가격은 현재 회차부터 검토 가능한 구간. 이 사건의 판단 포인트입니다.