창원지방법원 2024타경1926. 진주시 미천면 어옥리 556 일원의 토지와 건물, 분뇨·쓰레기처리시설 및 관련 기계·기구가 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 기계실, 2층 사무실 및 분뇨·쓰레기처리시설로 조사돼 있습니다. 매각물건명세서상 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 퇴비및액비화설비 Line 1식과 수전설비 1식, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리 구조의 출발점은 2014.01.28 남해신용협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 현재 남아 있는 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1926 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 미천면 어옥리 556 · 경상남도 진주시 미천면 널방재길 114 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기계실·사무실·분뇨·쓰레기처리시설 |
| 소유자 | 청솔영농조합법인 |
| 토지 | 잡종지 · 4,006.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 777,798,640원 / 266,785,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안외성 / 981,312,818원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2014.01.28 설정된 남해신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 대우건설·전임수·근로복지공단·황미숙·무한기술·이남수·키트로닉스·금호환경·정영태·성일섭·안외성의 가압류·압류 및 정영태·천태욱의 근저당권, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 부족이 크더라도 이 후순위 채권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 지오콘 | 2020.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)청솔바이오 | 2020.01.06 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2020.07.20과 2020.01.06으로, 말소기준일인 2014.01.28보다 뒤입니다. 따라서 확인된 두 임차인은 모두 대항력이 없습니다. 농업회사법인 주식회사 지오콘은 보증금이 확인되지 않았으나, 전입시점 자체가 말소기준보다 후순위이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘낙폭 = 저가’는 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 266,785,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 186,749,500원, 5회 유찰 130,724,649원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,534,990원 |
| 2. 근저당 · 남해신용협동조합 | 720,000,000원 | 262,250,010원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대우건설 | 62,370,449원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전임수 | 241,781,910원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 4,921,680원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 황미숙 | 312,815,342원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 무한기술 | 107,800,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이남수 | 17,850,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 키트로닉스 | 369,854,071원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 금호환경 주식회사 | 314,942,923원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 정영태 | 388,175,342원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 성일섭 | 503,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 정영태 | 300,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 천태욱 | 400,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 안외성 | 185,224,918원 | 0원 |
| 16. 경매개시결정 · 안외성 | 981,312,818원 | 0원 |
| 17. 경매개시결정 · 남해신용협동조합 | 981,312,818원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,891,362,271원 중 예상 채권자 배당액은 262,250,010원, 미배당액은 5,629,112,261원입니다. 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하는 것은 아니며, 현재 산정된 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·시설 및 이용상태
- 주위환경. 진주시 미천면 어옥리 덕진마을 남서측 인근으로, 주위는 농경지와 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 2는 1층 기계실·2층 사무실, 기호 4·6은 분뇨·쓰레기처리시설로 이용되고 있습니다.
- 시설. 분뇨·쓰레기처리시설 관련 제반 설비가 설치돼 있으며, 퇴비및액비화설비 Line 1식과 수전설비 1식이 매각에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 4,006.0㎡, 지목 잡종지, 계획관리지역이며 공시지가는 9,080원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 소하천구역에 저촉되고, 영농여건불리농지에 저촉됩니다. 생산관리지역·농림지역·보전산지·임업용산지·준보전산지와도 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 일괄매각 범위 — 입찰 전 현장 대조가 핵심
매각에는 토지·건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2014-17호의 기계·기구가 포함됩니다. 구체적으로 퇴비및액비화설비 Line 1식과 수전설비 1식이 포함되고, 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’도 매각 대상입니다. 제시외 건물 중 ‘ㄷ’은 어옥리 559 다동이 멸실되고 2024년 신축한 것으로 탐문 조사됐습니다. 목록 1 지상에 식재된 조경수 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·퇴비및액비화설비·수전설비가 실제 현장에 어떤 상태로 남아 있는지 감정평가서와 현장을 대조해야 합니다.
- 특수시설 재사용성 확인. 분뇨·쓰레기처리시설의 기존 설비를 계속 사용할 수 있는지, 철거·교체가 필요한지에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 농업회사법인 주식회사 지오콘과 (주)청솔바이오의 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다. 두 임차인은 대항력이 없지만 명도 절차는 별개 문제입니다.
- 토지 규제 확인. 가축사육제한구역·소하천구역·영농여건불리농지 등 이용제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가치보다 저렴하다고 단정하지 마세요. 3회 유찰과 특수 용도라는 사실을 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 5,629,112,261원은 크지만 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘쓸 수 있는 자산인가’가 승부처
이 사건은 등기상으로는 비교적 결론이 분명합니다. 2014.01.28 남해신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 두 임차인 모두 후순위 전입이어서 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 자산의 성격입니다.
최저매각가는 감정가의 34.3%인 266,785,000원까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 분뇨·쓰레기처리시설, 토지, 제시외 건물, 기계·기구가 함께 움직이는 자산이므로 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 권리 승계 부담은 낮지만, 용도 적합성·시설 상태·토지 규제·환금성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
