인천지방법원 2024타경9589. 강화군 불은면 삼성리 769-9 일괄매각 물건으로, 감정평가상 기호(2,3,6,7)는 근린생활시설(창고 및 작업장), 기호(5)는 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 계획관리지역의 대 1,523㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다. 현재 최저매각가는 감정가에서 3회 유찰된 701,066,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2022.09.27. 설정된 국민은행 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 전북은행 근저당권, 기술보증기금 및 장종덕의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 문형록은 2022.04.06. 전입하여 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9589 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 769-9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(창고 및 작업장) · 단독주택 |
| 토지 | 대 1,523㎡ · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사명진메디칼 |
| 감정가 / 최저가 | 2,043,927,500원 / 701,066,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,015,190,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 광주은행 근저당권과 국민은행 960,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.09.27. 국민은행 근저당권이며, 그 뒤의 전북은행 근저당권 1,150,000,000원, 기술보증기금 가압류 200,000,000원, 장종덕 가압류 11,265,932원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 배당이 아니라 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문형록 | 2022.04.06 | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 5,000,000원 |
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가와 같은 701,066,000원으로 가정하면 매수인의 실질취득은 701,066,000원 + 5,000,000원 = 706,066,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조는 아니므로 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형은 아니지만, 낙찰가 외에 확정적으로 반영해야 할 인수액이라는 점은 동일합니다.
③ 배당 구조 (매각가 701,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,410,660원 |
| 임차인 문형록 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 국민은행 근저당권 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 전북은행 근저당권 | 1,150,000,000원 | 619,655,340원 |
| 기술보증기금 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 장종덕 가압류 | 11,265,932원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,433,265,932원 중 예상배당은 691,655,340원, 미배당은 741,610,592원입니다. 임차인 문형록의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 500만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 701,066,000원 | 691,655,340원 | 741,610,592원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 490,746,199원 | 483,438,737원 | 949,827,195원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 343,522,339원 | 337,913,026원 | 1,095,352,906원 | 5,000,000원 |
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼성2리마을회관 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장·창고·단독주택·농경지가 소재합니다.
- 이용상태. 기호(2,3,6,7)는 근린생활시설인 창고 및 작업장, 기호(5)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으며 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역 관련 규제가 확인됩니다.
- 형상. 토지면적 1,523㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 218,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 물건 확인
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지상의 바닥 포장, 관정 및 수도설비 등은 토지의 부합물로, 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함해 평가됐습니다. 목록 5에는 제시외 건물(다락)이 소재하며 평가와 매각에 포함됩니다.
반면 지상의 컨테이너, 정자 및 조류사육장은 해체·이동이 용이해 평가 및 매각에서 제외됐습니다. 입찰 전 현장에서 포함·제외 물건의 위치와 점유 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문형록 임차관계. 전입일 2022.04.06, 보증금 5,000,000원, 월세 100,000원과 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가장임차인 여부. 문형록이 국민은행 근저당권의 채무자와 동일한 이름이므로 관계인 여부와 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가만 701,066,000원으로 보지 말고 인수 보증금을 더한 706,066,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료 없이 3회 유찰만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 토지·창고·작업장·주택을 함께 고려한 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 제시외 물건. 매각 포함 다락과 매각 제외 컨테이너·정자·조류사육장을 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역의 이용 제한을 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 임차와 시장가격
이 사건은 감정가 2,043,927,500원에서 3회 유찰되어 최저가가 701,066,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준권리보다 앞선 문형록의 대항력 때문에 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 706,066,000원으로 봐야 합니다.
더 중요한 문제는 시장가격 판단 자료가 없다는 점입니다. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없고, 3회 유찰 자체도 가격 메리트의 증거가 되지는 않습니다. 여기에 임차인과 근저당 채무자가 동일한 이름이라는 점, 창고·작업장·단독주택 및 토지를 함께 보는 복합 물건이라는 점까지 감안하면, 권리 확인과 현장 시세 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
