인천지방법원 2024타경9589. 강화군 불은면 삼성리 769-9 일원의 대지·토지와 근린생활시설, 단독주택이 함께 평가된 혼합 용도 물건입니다. 기호 2·3·6·7은 창고 및 작업장으로, 기호 5는 단독주택으로 이용되고 있습니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니므로 감정가 할인율만 보는 방식보다 권리 인수, 매각 범위, 실제 이용 가능성, 환금성을 함께 따져야 합니다.
권리관계의 중심은 2022년 9월 27일 설정된 국민은행 근저당권 72,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 전북은행 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 문형록은 2022년 4월 6일 전입해 말소기준보다 앞서므로 보증금 5,000,000원을 낙찰대금과 별도로 부담하는 보수적 계산이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 769-9 제2동 · 중앙로679번길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(창고 및 작업장) · 단독주택 |
| 토지 현황 | 1,523㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사명진메디칼 (종전 상호 주식회사명인상사) |
| 감정가 / 최저가 | 2,043,927,500원 / 1,430,749,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,015,190,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 강화등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 1명
현재 말소기준은 2022.09.27 국민은행 근저당권 72,000,000원입니다. 2023년 4월 28일 전북은행 근저당 1,150,000,000원, 2024년 6월 7일 기술보증기금 가압류 200,000,000원, 2024년 7월 22일 경매개시결정, 2025년 4월 16일 장종덕 가압류 11,265,932원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 500만원 인수 가능성
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문형록 | 2022.04.06 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2022년 4월 6일은 말소기준권리인 2022년 9월 27일 국민은행 근저당보다 앞섭니다. 우선변제권이 없어 예상배당은 0원으로 계산돼 보증금 전액 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 계산
현재 최저매각가는 1,430,749,000원이지만 매수인 인수액 5,000,000원을 합치면 실질취득은 1,435,749,000원입니다. 감정가 2,043,927,500원의 약 70.2%입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 작은 사건이므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가지만, 각 회차마다 보증금 5,000,000원을 별도로 더해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,430,749,000원 | 5,000,000원 | 1,435,749,000원 | 1,939,224,422원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,001,524,299원 | 5,000,000원 | 1,006,524,299원 | 2,364,156,876원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 701,067,009원 | 5,000,000원 | 706,067,009원 | 2,661,609,593원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,430,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,707,490원 |
| 인수 · 임차인 문형록 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 광주은행 2022.04.22 말소등기 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 광주은행 2022.04.22 말소등기 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 2023.05.04 말소등기 | 960,000,000원 | 454,041,510원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 전북은행 | 1,150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 장종덕 | 11,265,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,353,265,932원 중 채권자 예상배당은 1,414,041,510원, 미배당은 1,939,224,422원입니다. 집행비용과 임차인 인수액을 별도로 반영한 계산이며, 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각 범위 — 포함·제외 물건을 현장에서 구분
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 부합물 포함. 지상의 바닥 포장, 관정, 수도설비와 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 다락 포함. 목록 5에 소재하는 제시외 건물인 다락은 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 이동식 시설 제외. 컨테이너, 정자 및 조류사육장은 해체·이동이 용이해 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용. 기호 2·3·6·7은 근린생활시설인 창고·작업장, 기호 5는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 모두 일반 철골구조 기타지붕 단층이며, 기호 2·3은 2020.05.11, 기호 5·6·7은 2020.06.18 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 LG가스설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화군 불은면 삼성리 삼성2리마을회관 남동측 인근이며, 주변에는 중소규모 공장, 창고, 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 토지. 1,523㎡의 대지로 업무용 이용상황, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 218,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 토지와 창고·작업장·단독주택이 결합된 특수 물건으로 매수층이 제한될 수 있습니다. 아파트와 같은 표준 비교가 어려워 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,430,749,000원에 임차보증금 인수 5,000,000원을 더한 1,435,749,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임대차 원본. 문형록의 점유 범위, 임대차계약서, 전입 유지 여부, 실제 보증금 지급 내역과 임대인·채무자와의 관계를 확인하세요.
- 배당표 교차검증. 이미 말소된 광주은행·국민은행 근저당이 예상배당에 포함된 이유와 공동담보 관계를 법원기록 및 등기 원본으로 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 포함되는 다락·바닥 포장·관정·수도설비·수목과 제외되는 컨테이너·정자· 조류사육장을 현장에서 구분하세요.
- 용도 적합성. 창고·작업장 및 단독주택의 실제 사용 상태와 계획관리지역·성장관리계획구역상 희망 용도의 허용 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 토지와 창고·공장·주택의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 점유·명도. 대항력 임차인이 존재하므로 보증금 정산과 명도 협의 비용·기간을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 권리와 현장을 먼저 본다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론 내리기 어렵습니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 5,000,000원을 인수하면 현재 실질취득은 1,435,749,000원입니다. 여기에 토지·창고·작업장·단독주택이 결합된 낮은 표준화와 제한적인 환금성, 이동식 제외 시설, 임차인과 등기상 채무자의 동일성까지 확인해야 합니다.
특히 등기상 이미 말소된 근저당권이 예상배당에서 선순위로 배당된 부분은 이 사건의 핵심 검증사항입니다. 말소등기와 공동담보 관계를 원본에서 정리한 뒤에야 신청채권자 배당과 잔존 위험을 신뢰할 수 있습니다. 결론은 최저가만 보면 70%, 실제 판단은 보류입니다. 임차보증금 인수와 배당표 불일치를 해소하고, 현장 이용가치가 실질취득을 충분히 뒷받침할 때에만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.