254,090,000원
창원지방법원 2024타경2110. 남해군 창선면 서대리 소재로, 감정 이용상태는 다가구주택·단독주택과 창고·보일러실·야외수영장·기계실· 지하수 관정·오두막 등 여러 부속시설이 결합된 형태입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 제시외건물·제시외구축물·제시외수목·제시외설비도 매각에 포함됩니다. 단순한 단독주택 한 채가 아니라 복합 이용 부동산으로 접근해야 합니다.
권리관계는 가격보다 명확합니다. 강대길 명의 소유권이전 등기가 2022.10.27 접수됐고, 같은 날 진주축산업협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 그 다음 부산은행 근저당권과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2110 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 서대리 1209 · 경상남도 남해군 창선면 서부로 681-16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다가구주택·단독주택·창고·보일러실·야외수영장 등 |
| 소유자 | 강대길 |
| 감정가 / 최저가 | 1,012,795,640원 / 254,090,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 442,461,133원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27 진주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 면적 507.0㎡ · 자연환경보전지역 · 수산자원보호구역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지유 | 숙박시설 | 2023.12.05 | 미상 | 2024.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유근목 | 5동호 | 2024.01.26 | 30,000,000원 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2023.12.05, 2024.01.26으로 말소기준권리인 2022.10.27보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 김지유의 보증금은 미상이고, 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 각각 2024.07.04, 2024.06.28에 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 254,090,000원으로 감정가 1,012,795,640원의 25.09%입니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만 보면 큰 폭으로 낮아진 것은 맞습니다. 그러나 현재 확인 가능한 실거래 비교치가 없어 실질취득 254,090,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 25%이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,357,260원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 516,000,000원 | 249,732,740원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 에쓰대시오일 주식회사 | 15,289,966원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,980,125원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,622,504원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 10,321,113원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 40,711,268원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 새고성농업협동조합 | 21,733,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,102,658,844원 가운데 예상배당은 249,732,740원이며, 미배당액은 852,926,104원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(3)는 다가구주택 1·2층, 기호(4~7)는 다가구주택, 기호(11)는 단독주택입니다. 창고·보일러실·가추·야외수영장·기계실·지하수 관정·콘크리트 구축물·오두막 등도 확인됩니다.
- 일괄매각. 제시외건물, 제시외구축물, 제시외수목, 제시외설비가 매각에 포함됩니다. 낙찰 후 이용계획은 본건 전체 구성과 현황을 함께 보고 세워야 합니다.
- 입지. 남해군 창선면 서대리 보천마을회관 남서측 인근이며, 주변은 농경지와 일반주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 출입은 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역에 속합니다. 토지 지목은 대, 면적은 507.0㎡, 공시지가는 125,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최저가 254,090,000원이 감정가의 25.09%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 복합 물건은 일반 주택과 비교 가능한 거래사례 확보가 특히 중요합니다.
- 임차인 현황 재확인. 김지유 보증금과 두 임차인의 확정일자는 현재 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 실제 점유·명도 범위는 원본 서류와 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 제시외 물건 현장 대조. 일괄매각에 포함되는 제시외건물·구축물·수목·설비의 위치와 상태를 감정서 도면 및 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역이므로 향후 이용·개발 가능성은 규제 내용을 전제로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 203,272,000원, 7회 유찰 시 162,617,600원으로 제시돼 있습니다. 가격이 낮아져도 수요와 환금성 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현장을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘복합 물건의 가치’를 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2022.10.27 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김지유·유근목도 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,012,795,640원에서 5회 유찰돼 254,090,000원까지 낮아졌다는 사실만으로는 부족합니다. 다가구주택·단독주택·토지와 다수 부속시설을 함께 사는 구조이고, 자연환경보전지역·수산자원보호구역이라는 이용 제한 요소도 있습니다. 실거래 비교 없이 “감정가의 25.09%니까 싸다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 환금성 검증이 입찰 성패를 가르는 물건입니다.
