의정부지방법원 2025타경140. 감정가 791,028,200원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 387,604,000원입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 자연녹지지역에 속합니다. 등기상 현재 분석의 말소기준은 2023.07.13. 가평군 압류이며, 이후 현경진 근저당과 경매개시결정·가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 두 점유자의 전입 시점도 말소기준보다 늦어 모두 대항력 없음으로 분류됩니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기상 인수액보다 물건의 구성과 환금성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재돼 있고, 동시에 목록1번은 맹지, 목록2번은 지분매각이라고 명시돼 있습니다. 토지 자료에서도 읍내리 산128-1은 지목 임야, 토지면적 2,272㎡, 도로접면 맹지로 확인됩니다. 감정가 대비 할인율이 크더라도 이 조건을 가격 메리트와 동일시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 읍내리 산128-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 791,028,200원 / 387,604,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 소유자 | 정앤빈주식회사 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 임야 · 2,272㎡ · 자연녹지지역 · 자연림 · 완경사 · 사다리형 · 맹지 |
| 공시지가 | 14,100원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1번 맹지 · 목록2번 지분매각 |
① 권리 흐름 — 현재 분석상 인수 0원
2022.10.07. 가평축산업협동조합 근저당은 최초 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정됐고 2024.09.27. 채권최고액 350,000,000원으로 변경된 뒤 2025.07.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 자료상 최초 근저당권은 등기부상 이미 말소로 분류돼 있습니다. 김미진·구윤희 관련 근저당도 각각 등기부상 이미 말소된 권리로 정리돼 있습니다.
현재 말소기준은 2023.07.13. 가평군 압류입니다. 해당 압류 자체는 2024.06.19. 해제됐으나 분석 기준일은 2023.07.13.로 잡혀 있으며, 이후의 가평군 압류, 현경진 근저당, 두 건의 임의경매개시결정 및 2026.04.09. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 193.5500 | 2024.07.01 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 오르앙쥬 주식회사 | 825.000 | 2024.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 전입신고가 2023.07.13. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음입니다. 김보경은 보증금 10,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐고, 오르앙쥬 주식회사는 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자 2명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,226,456원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 현경진 | 450,000,000원 | 381,377,544원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 현경진 근저당 채권최고액 450,000,000원 중 381,377,544원이 배당되고 68,622,456원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 가평군 가평읍 읍내리 ‘가평추모공원’ 동측 방향에 소재하며, 주변에는 근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통여건을 포함한 전체 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, PVC창호 등을 사용합니다.
- 설비. 기본적인 냉난방설비·위생급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 읍내리 산128-1은 임야 2,272㎡, 자연림, 완경사, 사다리형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·준보전산지·자연보전권역·가축사육제한구역에 포함되고 공동묘지에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 387,604,000원 | 381,377,544원 | 68,622,456원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 271,322,800원 | 266,724,281원 | 183,275,719원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 189,925,960원 | 186,466,997원 | 263,533,003원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 300,000,000원보다 배당액 381,377,544원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 3회 유찰 시 배당액은 266,724,281원, 4회 유찰 시 186,466,997원으로 내려가 신청채권도 충족되지 않습니다. 다만 이 변화는 채권자의 미배당 규모에 관한 것이며, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 맹지 확인. 목록1번은 매각물건명세서상 맹지이며, 토지 자료상 읍내리 산128-1도 도로접면이 맹지입니다. 실제 진입·통행 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 목록2번은 지분매각으로 기재돼 있습니다. 정확한 매각지분과 공유관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각 조건이므로 각 목록의 토지·건물 범위와 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김보경과 오르앙쥬 주식회사가 조사돼 있습니다. 모두 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 오르앙쥬 주식회사의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 예상배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·준보전산지·자연보전권역·가축사육제한구역 및 공동묘지 접함 조건이 이용·개발성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 두 점유자 역시 대항력이 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 난도는 권리에서 끝나지 않습니다.
감정가 791,028,200원에서 2회 유찰돼 387,604,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 49%라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 맹지·지분매각·일괄매각, 자연녹지지역과 임야 특성, 공동묘지 접함, 보증금 미상 점유자, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성이 함께 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 물건·환금성 확인 난도는 높은 편입니다. 할인율보다 먼저 매각범위와 진입·점유·규제 조건을 확인해야 하는 사건입니다.
