최저가 224,000,000원이 아니라, 임차권을 더한 294,000,000원을 봐야 한다

인천지방법원 2025타경956. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 에코메트로3차더타워 에이동 26층 오2602호, 전유면적 81.629㎡입니다. 감정가는 320,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다.

표면적인 할인율만 보면 감정가에서 96,000,000원이 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 임차권의 잔액 인수 가능성을 확인해야 합니다. 오선영은 2020.07.24 전입했고 말소기준권리인 하나은행 근저당은 2022.03.21 설정됐습니다. 매각물건명세서도 오선영의 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차권이 핵심

2014.02.21 설정된 우리은행 근저당은 채권최고액이 226,800,000원에서 178,300,000원, 다시 168,000,000원으로 변경됐고, 2022.03.21 해지를 원인으로 한 말소등기가 기재돼 있습니다. 같은 날 하나은행 근저당 216,000,000원이 설정됐으며 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있습니다.

오선영은 2020.03.19 점유를 시작하고 2020.07.24 전입했습니다. 확정일자는 최초 계약에 대해 2020.03.20로 기재돼 있습니다. 하나은행 근저당보다 앞선 전입이므로 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

확인 가능한 실제 임차인은 오선영 1명이며, 별도로 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 표기 1건이 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 오선영의 세 차례 계약 기재는 같은 임차인의 갱신 내역으로, 보증금 70,000,000원을 각각 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가 97.5%가 가격 메리트를 뜻하지 않는다

에코메트로3차더타워 전용 81.63㎡의 실거래 12건 평균은 245,834,166원입니다. 다만 과거 270,000,000원과 275,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 가격을 낙관하기 쉽습니다. 최근 12개월 7건 평균은 229,714,285원이고 최신 거래는 2026.03의 200,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 구간보다 14.4% 하락했습니다.

최저가 224,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 97.5%, 전체 평균의 91.1%입니다. 그러나 임차권 70,000,000원이 전액 남는 경우 실질취득 가능액 294,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 전체 실거래 최고가 275,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

총 채권최고액 442,800,000원 중 예상 배당은 220,064,000원, 미배당은 222,736,000원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 184,438,531원이지만 현재 회차 예상표에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 51층 건물의 26층으로 사용승인일은 2013.11.01입니다.
• 입지. 소래포구역 남서측 인근으로 업무시설, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스 노선과 수인분당선 소래포구역이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 단지 규모. 에코메트로3차더타워는 644세대이며, 대상 면적 81.629㎡와 실거래 비교 면적이 일치합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다.
• 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 토지 별도등기가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래는 200,000,000원부터 250,000,000원까지 형성됐고 최근 가격 추세는 -14.4%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 잔액 확인. 오선영의 보증금 70,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰자 인수액을 배당요구서·임대차계약서·매각물건명세서 원본으로 확정해야 합니다.
• 미상 점유 표기 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 “기사항전” 표기의 실체를 현황조사서와 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
• 우리은행 근저당 확인. 2022.03.21 말소 기재와 예상배당표상 220,064,000원 배정이 충돌합니다. 실제 등기 존속 여부를 확인하기 전에는 배당표를 확정값으로 보면 안 됩니다.
• 세금 우선순위. 국민건강보험공단 및 남동구 압류 3건이 있습니다. 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 임차인과 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 관계인 검증. 오선영은 임차권자이자 강제경매 채권자입니다. 보증금 지급 증빙과 강제경매 채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기. 별도등기의 내용과 낙찰자 부담 여부를 매각물건명세서 및 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가가 최근 평균의 97.5%라는 수치만 사용하지 말고, 임차권 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 “잔액 인수”가 먼저다

이 물건의 최저가는 감정가 320,000,000원의 70%인 224,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 229,714,285원과 비슷해 보입니다. 하지만 오선영의 선순위 전입과 임차권등기, 미배당 잔액 승계 문구를 반영하면 판단 기준이 달라집니다.

현재 예상배당표처럼 임차인에게 배당되지 않는다면 보증금 70,000,000원을 더한 실질취득 가능액은 294,000,000원입니다. 이는 최근 평균과 최신 거래 200,000,000원을 모두 웃돌고, 전체 실거래 최고가 275,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -14.4%, 미상 점유 표기, 세금 압류, 토지 별도등기와 우리은행 근저당 말소·배당 불일치가 겹칩니다.

가격 할인보다 권리 확인이 우선인 고위험 물건입니다. 임차권의 실제 미배당액과 우리은행 근저당의 존속 여부가 명확해지기 전에는 최저가 224,000,000원을 매수원가로 보아서는 안 됩니다.