인천지방법원 2025타경1184. 인천 미추홀구 주안동 성원캐슬 2층 204호, 전용면적 72.83㎡의 오피스텔입니다. 소유자 박용석은 2022년 12월 26일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 다음 날인 2022년 12월 30일 신동명 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기된 담보권보다 먼저 들어온 점유자입니다. 강민구는 2022년 5월 16일, 안지현은 2022년 5월 20일 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 날짜 모두 말소기준일인 2022년 12월 30일보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 승계 가능성이 남은 상태로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 203-6 성원캐슬 제2층 제204호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인로349번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 72.83㎡ · 지하 2층 / 지상 14층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.01.19 · 성원캐슬 16세대 |
| 소유자 | 박용석 (2022.12.26. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민구 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 2건
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명, 금액은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민구 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 안지현 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도로 조사된 점유자입니다. 따라서 중복된 보증기관 신고로 제외할 대상은 없으며, 실제 임차인 신고 인원은 2명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제권·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세 속 ‘실질취득가’가 관건
성원캐슬 동일 면적대의 전체 실거래 평균은 193,555,555원이지만, 2022년의 210,000,000원~240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 4건의 평균 169,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격대는 이전 거래군보다 20.7% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 72.83㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 72.83㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 72.83㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2023.05 | 72.83㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 72.83㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.11 | 71.27㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 71.27㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2022.04 | 71.27㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2022.02 | 71.27㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.83㎡ | 4건 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 193,555,555원 |
최저가 115,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 68.3%, 최신 거래 160,000,000원의 약 72.2%입니다. 그러나 이것은 임차보증금을 포함하지 않은 금액입니다. 미배당 승계액이 44,500,000원을 넘으면 실질취득가는 최신 거래 160,000,000원을 웃돌고, 53,500,000원을 넘으면 최근 12개월 평균 169,000,000원보다 높아집니다.
④ 계산상 배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 157,200,000원 | 113,083,000원 |
| 3. 신동명 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 이기태 경매채권 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 강민구 경매채권 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총 채권액은 727,200,000원, 채권자 배당액은 113,083,000원, 미배당액은 614,117,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 계산상 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 614,117,000원 | 115,500,000원 + 미배당 보증금 |
| 2회 유찰 · 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 648,205,300원 | 80,850,000원 + 미배당 보증금 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 672,023,710원 | 56,595,000원 + 미배당 보증금 |
유찰이 이어져 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 충분히 배당되지 않는다면 매수인 승계액은 오히려 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 회차별 최저가보다 각 임차인의 보증금·배당 가능액·남는 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재된 성원캐슬 204호이며, 사용승인일은 2017년 1월 19일입니다.
- 입지. 인천2호선 시민공원역 북서측 인근으로, 사무실·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 서측·남측 약 4m 포장도로, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이며 최근 가격 추세가 -20.7%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 임대차계약서 확인. 강민구·안지현의 보증금, 임대인, 계약일, 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립요건 대조. 전입일만으로 확정하지 말고 실제 인도 시점, 주민등록 유지 여부와 말소기준일 당시 점유를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능액과 배당 후 남는 보증금을 계산해야 실질취득가가 나옵니다.
- 강민구의 채권 성격 확인. 전입자와 경매신청 채권자가 동일한지, 청구액 210,000,000원의 발생 원인과 임차보증금의 관계를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 농협은행 근저당과 취소된 종전 경매가 계산에 포함된 이유를 원본 배당요구서·채권계산서와 대조하세요.
- 관리비·점유 명도. 미납 관리비와 공용부분 승계 범위를 확인하고, 점유자가 2명인 경우의 명도 절차와 비용을 반영하세요.
- 허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득 절차와 이용 제한 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금 확인이 먼저”
감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰돼 115,500,000원까지 내려왔고, 숫자만 보면 최근 12개월 평균 169,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 강민구와 안지현은 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 특히 강민구는 현재 경매신청 채권자로도 표시돼 관계와 채권 성격을 반드시 확인해야 합니다.
이 물건의 실질취득가는 낙찰가 + 배당되지 않는 임차보증금입니다. 미배당 보증금 합계가 44,500,000원을 넘는 순간 최신 실거래 160,000,000원보다 비싸지고, 53,500,000원을 넘으면 최근 12개월 평균 169,000,000원도 웃돌게 됩니다. 여기에 최근 가격 추세 -20.7%, 16세대 소규모 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 가격은 낮아 보이지만 권리비용은 확정되지 않았습니다. 보증금과 배당구조가 확인되기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
