인천지방법원 2025타경1370. 왕길역 북서측 인근 검단자이2단지 202동 5층 503호, 전용 123.541㎡ 아파트입니다. 단지는 413세대이며 2010년 12월 28일 준공됐습니다. 권리분석의 기준은 2011년 3월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 임차권자 김영랑의 전입·점유개시일은 2021년 11월 30일이고 임차권등기는 2026년 1월 26일 접수돼 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
가격은 별개입니다. 최저가는 감정가와 같은 465,000,000원인데, 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 평균은 430,142,857원, 최신 거래는 430,000,000원입니다. 오래된 590,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 거래를 우선하면 현재 최저가는 시세보다 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 202동 5층 503호 · 인천광역시 서구 오동로 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.541㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 소유자 | 김정옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 이영우의 파산관재인 문지혜 / 25,826,943원 |
| 말소기준권리 | 2011.03.25. 국민은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수되지 않는다
말소기준은 2011.03.25. 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 한국토지신탁 근저당권은 2013.12.23. 말소됐고, 2019년 설정된 허현무 근저당권도 2020.06.16. 말소됐습니다. 강제경매개시결정과 김영랑의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영랑 5층 503호 123.541㎡ 전부 · 주거 | 360,000,000원 | 2021.11.30 | 2021.09.30 2023.11.20 | 2026.01.26 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 |
임차권등기에는 2021.09.27. 계약과 2023.11.18. 계약이 함께 기재돼 있고, 두 계약의 보증금은 각각 360,000,000원으로 동일합니다. 동일 임차인의 갱신 기록이므로 보증금을 두 배로 합산하지 않습니다. 전입·점유개시일 2021.11.30.은 말소기준일 2011.03.25.보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 미회수분도 매수인이 승계하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
같은 단지 검단자이2단지의 전용 123.19㎡·123.54㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 444,500,000원이지만, 2024년 9월의 590,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 430,142,857원과 최신 거래 430,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 123.19㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 123.19㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 123.54㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 123.19㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2025.08 | 123.19㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2025.07 | 123.19㎡ | 10 | 437,000,000원 |
| 2025.05 | 123.54㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2025.04 | 123.54㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2025.02 | 123.19㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2024.09 | 123.54㎡ | 15 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 123.54㎡ | 11 | 438,000,000원 |
| 2024.04 | 123.54㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 430,142,857원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 444,500,000원 |
실질취득액 465,000,000원은 최근 12개월 평균보다 34,857,143원, 최신 거래보다 35,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 108.1%입니다. 전체 평균 대비로도 104.6%이며, 최근 거래가격은 과거 거래보다 7.4% 낮아진 추세입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산술 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 365,760,000원 | 365,760,000원 |
| 3. 한국토지신탁 근저당권 | 121,920,000원 | 92,190,000원 |
| 4. 허현무 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 파산자 이영우의 파산관재인 문지혜 | 25,826,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 633,506,943원, 채권자 산술 배당액 457,950,000원, 미배당액 175,556,943원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 집행비용은 7,050,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕길역 북서측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지·학교·공원이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층으로, 급·배수·난방·승강기·소화전 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 철도보호지구와 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 413세대 아파트이고 유사 면적 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 낮고 가격 추세가 -7.4%라는 점을 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 실질취득액을 최저가 465,000,000원으로 보고, 최근 12개월 평균 430,142,857원과 최신 거래 430,000,000원을 우선 비교하세요.
- 근저당 변경 확인. 국민은행 근저당권의 최초 채권최고액 365,760,000원과 2020.08.27. 변경등기 54,000,000원의 현재 효력을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 말소된 권리 제외. 한국토지신탁 근저당권과 허현무 근저당권은 각각 2013.12.23., 2020.06.16. 말소된 사실을 배당표와 비교하세요.
- 임차인·명도. 김영랑의 임차권등기, 실제 점유 여부, 보증금 배당신고와 인도 시점을 매각물건명세서 및 현장조사로 재확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.06.10이므로 현재 매각결과, 기일 변경 또는 후속 절차를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 4.65억은 싸지 않다”
이 물건은 보증금 360,000,000원의 임차권등기가 있어 처음에는 부담스러워 보이지만, 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심 위험은 낮습니다. 그러나 실질취득액 465,000,000원은 최근 12개월 평균보다 34,857,143원 높고 최신 거래보다도 35,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세까지 -7.4%이므로, 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
권리는 합격, 배당표는 재대조, 가격은 보류. 매수인 인수 위험보다 현재 최저가의 시세 초과가 더 큰 판단 요소입니다. 신건 가격에 응찰하기보다 최신 등기와 실제 배당관계를 확인한 뒤, 최근 시세 아래에서 가격 안전마진이 형성되는지를 기준으로 접근해야 합니다.