인수 0원·실질취득은 최근 시세의 67.2% — 인천 삼보해피하임 503동 301호

인천지방법원 2025타경1381. 인천 서구 불로동 삼보해피하임 제503동 3층 301호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 윤정환은 2020년 10월 17일 매매를 원인으로 거래가 260,000,000원에 취득했고, 2020년 12월 1일 소유권이전과 동시에 삼성화재해상보험 근저당 120,750,000원을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 하나은행 근저당 72,000,000원과 임의경매개시결정, 국세 압류 및 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 더 오래된 근저당 3건이 보이지만 농업협동조합중앙회 근저당은 2013년 10월 31일, 삼성생명 근저당은 2019년 12월 16일, 과거 삼성화재 근저당은 2020년 12월 1일 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 낙찰자가 인수하는 구조로 보기는 어렵고, 현재 계산된 매수인 인수액 역시 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수액은 0원

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자의 등기상 주소가 2020년 12월 21일 본건 503동 301호로 변경된 사실은 확인되지만, 이것만으로 현재 점유자와 임대차관계를 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자, 전입세대 및 임차인의 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.219억, 최근 평균의 67.2%

같은 단지의 전용 84.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 4월 3층 350,000,000원으로, 본건과 같은 3층 거래입니다. 최근 12개월 평균은 330,250,000원입니다.

실거래 범위는 313,000,000원~355,000,000원이고 최근 평균은 330,250,000원입니다. 감정가 317,000,000원은 최근 평균의 약 96.0%로 시세 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 최저가는 221,900,000원까지 내려왔습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 221,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 108,350,000원 낮고, 최신 3층 거래가보다 128,100,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라, 현재 계산상 실질취득액 자체가 최근 시세보다 낮은 구조입니다.

③ 제시 배당 시뮬레이션 (매각가 221,900,000원 가정)

제시된 계산상 총 채권액은 696,650,000원, 채권자 배당액은 217,993,400원, 미배당액은 478,656,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 자금·미배당 구조

각 회차에서 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 소멸하는 담보권의 미배당액이 크다는 이유만으로 낙찰자에게 그 채무가 넘어오는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 불로초등학교 남서측 약 500미터 지점에 위치하며, 주위에는 동류형 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽 공도에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 대표지번 공시지가는 2,096,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 482세대 단지의 전용 84.99㎡ 실거래가 최근 12개월 동안 12건 확인되어 비교 가능한 거래 표본이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서로 실제 점유자를 확인하세요.
• 선순위 권리 재확인. 과거 근저당 3건의 말소 여부와 2020.12.01 삼성화재 근저당이 말소기준권리라는 점을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
• 배당표 검증. 제시된 배당 시뮬레이션에 말소된 과거 근저당이 포함되어 있으므로 실제 존속 채권과 배당요구 내역을 별도로 검증하세요.
• 입찰가 상한. 최근 평균 330,250,000원과 최신 3층 거래 350,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 상한을 정하세요.
• 입찰보증금. 통상 최저매각가의 10%를 적용하면 22,190,000원 수준이므로 법원 공고의 보증금 조건을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세·법정기일을 관리사무소 및 관계 서류에서 확인하세요.
• 매각 진행 상태. 기재 매각기일은 2026.07.13이므로 변경·취하·매각 여부 등 현재 사건 진행 상태를 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 서류 대조는 필수”

이 물건의 가장 큰 장점은 인수액 0원 기준 실질취득액 221,900,000원이 동일 면적 최근 12개월 평균 330,250,000원의 67.2%에 불과하다는 점입니다. 최신 거래가도 같은 3층에서 350,000,000원으로 확인되어 가격 비교 근거가 분명합니다.

권리관계 역시 현재 말소기준권리 이후의 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는 형태이며, 과거 선순위 근저당 3건은 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 다만 임대관계가 미상이고 배당 시뮬레이션에 말소된 과거 근저당이 포함된 불일치가 있으므로, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서를 대조한 뒤에만 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 결론은 가격은 합격, 원본 검증은 필수입니다.