의정부지방법원 2025타경3125. 구리시 갈매동에 위치한 힐스테이트 갈매역 스칸센의 알토 현대클러스터동 8층 물건입니다. 등기상 물건종류는 기타로 분류되어 있지만, 감정평가서와 매각물건명세서의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트와는 용도와 수요층이 다른 물건으로 보아야 합니다.
감정가 599,000,000원에서 3차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 205,457,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 감정가와 실제 시장에서 거래되는 가격은 별개입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 구리시 갈매동 552-1 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 알토 현대클러스터동 8층 에이에이08-0002호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로 188 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 8층 |
| 소유자 | 최재혁 (단독소유 · 2023.08.08 소유권이전) |
| 감정가 | 599,000,000원 |
| 현재 최저가 | 205,457,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 508,742,150원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.08 국민은행 근저당권 · 채권최고액 594,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
권리분석의 기준은 2023.08.08 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 594,000,000원이며, 경매 신청채권자도 국민은행입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.
갑구에 나타난 과거 이재홍의 가압류 2건은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 과거 신한자산신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기도 말소되어 현재 소유자는 최재혁입니다.
현재 남아 있는 신한자산신탁의 가압류는 2025.08.06 접수된 청구금액 626,824,800원의 가압류입니다. 과거 말소된 신탁등기와는 구별해야 하며, 말소기준권리보다 늦게 접수되어 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사 아리랑에프앤비 8층 802호 · 사무실 |
15,000,000원 | 1,250,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 주식회사 아리랑에프앤비 |
|---|---|
| 사용 부분 | 8층 802호 · 사무실 |
| 보증금 | 15,000,000원 |
| 월차임 | 1,250,000원 |
| 전입신고일 | 2025.01.22 |
| 말소기준권리 설정일 | 2023.08.08 |
| 대항력 판정 | 없음 · 신고일이 말소기준권리보다 늦음 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 여부 미확인 |
| 매수인 보증금 승계 | 0원 · 확인된 임차인 대항력 없음 |
임차인의 전입신고일은 2025.01.22로, 국민은행 근저당 설정일인 2023.08.08보다 늦습니다. 제시된 권리분석상 대항력이 없는 임차인으로 분류되며, 보증금 15,000,000원을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수는 없습니다. 상가건물 임차인에게 적용될 수 있는 최우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다. 이 문제는 실제 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있으나, 현재 확인된 자료만으로 보증금 전액의 매수인 인수를 뜻하지는 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세는 별개
이 물건의 감정가는 599,000,000원입니다. 세 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 205,457,000원으로, 감정가의 약 34.3% 수준입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 599,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 · 3회 유찰 | 205,457,000원 | 34.3% | 2026.09.30 매각기일 |
| 4회 유찰 시 | 143,819,900원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 100,673,930원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일 및 최저매각가는 법원 공고 확인이 필요합니다.
특히 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 달리 개별 호실의 이용 가능성, 임차 수요, 공실, 관리비, 대출 조건 및 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다. 현재의 낮은 최저매각가가 실제 취득 후 환금성까지 보장하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,676,398원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 594,000,000원 | 201,780,602원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 | 626,824,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 205,457,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 3,676,398원을 제외한 201,780,602원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 신한자산신탁 가압류에 돌아가는 예상 배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
배당표의 국민은행 채권액 594,000,000원은 근저당 채권최고액 기준입니다. 별도로 기재된 경매 신청 청구액은 508,742,150원이므로, 채권최고액을 실제 확정 채무잔액과 동일한 금액으로 단정해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액과 순위는 배당 시 확인되는 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 구분 | 매각가 | 국민은행 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 205,457,000원 | 201,780,602원 | 1,019,044,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 143,819,900원 | 141,006,421원 | 1,079,818,379원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 100,673,930원 | 98,464,495원 | 1,122,360,305원 | 0원 |
회차별 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 국민은행의 회수금액이 줄고 전체 채권 미배당액이 증가합니다. 그러나 모든 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서도 국민은행의 신청 청구액 508,742,150원은 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시나리오에서도 마찬가지입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 실제 부담할 금액은 분리해서 이해해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 소재 경춘선 갈매역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 생활편익시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 갈매역과 수도권제1순환고속도로 퇴계원IC도 근거리에 위치하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 8층 물건입니다. 외벽은 페어글래스 및 일부 석재 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 및 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4~6차선, 북서측 및 북동측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 및 배출시설설치제한지역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 공부 및 이용상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 10,207.1㎡, 공시지가 3,442,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 전체 토지에 관한 정보이며, 개별 호실의 대지권 면적이나 독립적인 호실 시세를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 실제 이용 수요와 매수 가능 수요를 확인해야 하는 용도입니다. 해당 호실의 최근 실거래, 임대수익, 공실 및 매도 사례가 확인되지 않아 현재 최저가 수준에서의 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 동일 건물의 동일하거나 유사한 용도·면적·층·위치의 최근 실거래를 조사하세요. 감정가 599,000,000원과 최저가 205,457,000원의 차이만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 임대수익 검증. 확인된 임차보증금은 15,000,000원, 월차임은 1,250,000원입니다. 실제 임대차계약, 월세 지급 상태, 임차기간, 공실 가능성 및 관리비를 대조하세요.
- 호실 동일성 확인. 등기상 에이에이08-0002호와 현황조사상 8층 802호가 같은 호실인지 확인하세요. 현장 출입구 표시와 실제 점유 공간을 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 없음으로 정리된 임차인이지만 현재 점유 중이라면 인도 협의 또는 법적 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 실제 퇴거 여부를 확인하세요.
- 우선변제·배당 확인. 임차인의 확정일자, 배당요구 여부 및 최우선변제 대상 여부를 확인하세요. 현재 예상배당표에는 관련 변제액이 반영되지 않았습니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성, 취득 관련 세금, 명도비용 및 실제 운영비용을 별도로 확인하세요.
- 용도 제한. 공장(지식산업센터)의 실제 사용 가능 업종, 입주 자격, 임대 가능 조건 및 관련 규제를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 143,819,900원, 5회 유찰 시 100,673,930원이라는 가격만 보고 자동으로 저가 매수 기회라고 판단하지 마세요. 각 회차 가격과 실제 시세를 다시 비교해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 물건은 권리구조와 가격구조를 분리해서 보아야 하는 지식산업센터 경매입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 실제 임차인 1명에게도 대항력이 없는 것으로 정리되어 제시된 자료상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 205,457,000원은 감정가 599,000,000원의 약 34.3%라는 사실만 확인될 뿐입니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 실거래가가 확인되지 않았으므로 시세 대비 저렴한 가격이라고 결론 내릴 근거는 없습니다.
여기에 3회 유찰 이력, 지식산업센터라는 용도, 실제 환금성의 불확실성, 임차 호실 표기 확인 문제까지 함께 고려해야 합니다. 채권 미배당액이 크더라도 이를 매수인 인수액으로 오인해서는 안 되며, 권리가 말소된다는 사실만으로 명도와 재매각 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 권리 인수 예상 0원, 가격 적정성 미확인입니다. 현재 회차의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 실거래 시세, 사용 가능성, 임대수익, 점유관계 및 재매각 가능성을 검증하는 데 있습니다. 이 확인 없이 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
