인천지방법원 2025타경1415. 인천 서구 가좌동 ‘창대빌라’ 13동 2층 201호, 전용 40.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 38,073,000원으로 감정가 111,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2003.03.27. 설정된 에스케이생명보험주식회사 근저당권 24,960,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류, 키움예스저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”이라는 숫자만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현장에서 별도 점유자가 확인되면 점유·전입 시점과 보증금·확정일자를 다시 대조해야 합니다. 특히 말소기준일인 2003.03.27.보다 앞선 점유·전입이 확인되는 경우에는 대항력 가능성을 별도로 재검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1415 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 114-85 창대빌라 13동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.72㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김동걸 · 2003.03.07. 매매로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 38,073,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래에셋생명보험 주식회사(변경 전 상호 에스케이생명보험 주식회사) / 5,813,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
| 준공 / 세대수 | 1991.01.31. · 8세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임대관계는 확인 과제
말소기준은 2003.03.27. 에스케이생명보험주식회사 근저당권 24,960,000원입니다. 이후 2024.06.17. 케이비국민카드 가압류 6,421,997원, 2025.07.01. 키움예스저축은행 가압류 32,709,716원, 2025.07.31. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전의 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 2003.04.03. 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만, 거래 표본이 얇다
같은 창대빌라13동 전용 40.72㎡의 확인 거래는 2건입니다. 2022.09. 3층 90,000,000원, 2023.10. 3층 95,000,000원으로 전체 평균은 92,500,000원입니다. 가격 판단의 우선 기준이 되는 최신 거래와 최근 기준 평균은 모두 95,000,000원이며, 현재 최저가 38,073,000원은 그 금액의 40.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.72㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 40.72㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.72㎡ | 2건 | 92,500,000원 |
| 비교 기준 | 40.72㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
가격만 보면 최저가가 확인 거래 수준보다 크게 낮습니다. 또한 최신 구간은 이전 구간보다 +5.6%로 집계돼 하락 추세 데이터도 아닙니다. 다만 확인 가능한 실제 거래가 2022.09.와 2023.10. 두 건뿐이고, 8세대 소규모 다세대라는 점 때문에 95,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 즉 가격 할인 폭은 분명 크지만, 응찰 전에 현재 매도호가·점유상태·내부상태를 통해 환금가를 다시 검증할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,085,314원 |
| 1. 근저당 · 에스케이생명보험주식회사 | 24,960,000원 | 24,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,421,997원 | 6,421,997원 |
| 3. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 32,709,716원 | 5,605,689원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 64,091,713원 중 예상 배당은 36,987,686원이며, 미배당 27,104,027원이 발생합니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분으로, 현재 산출상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 봉화초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 토지이용정보상 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 230.4㎡, 공시지가 1,205,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 1991.01.31. 준공, 8세대 규모이며 확인 실거래가 2건에 그쳐 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 이전 점유 여부. 기준일은 2003.03.27.입니다. 별도 점유자가 확인되면 그보다 앞선 전입·점유인지 우선 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 미확인 점유자의 보증금과 확정일자가 밝혀지기 전에는 대항력을 단정하지 말고 ‘가능·미상’으로 취급하는 것이 안전합니다.
- 현재 환금가 재검증. 비교 거래는 2022.09.와 2023.10. 두 건입니다. 최저가가 낮아도 현재 매매가와 동일하다고 가정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 내부 상태, 점유, 관리 상태, 수요 부족 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션상 27,104,027원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수 산출은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 확인 없는 저가매수는 아니다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 38,073,000원까지 내려왔고, 등기·배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 최신 확인 거래 95,000,000원과 비교하면 최저가는 40.1% 수준이어서 과거 확인 거래 대비 가격 여유는 상당합니다.
반대로 보수적으로 볼 이유도 분명합니다. 임대관계가 미상이고, 8세대 소규모 다세대에 실거래 표본이 2건뿐이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피해야 하는 사건”이라기보다는 등기상 인수는 단순하지만 점유 확인과 현재 환금가 검증이 성패를 가르는 사건입니다. 가격은 매력적이지만, 그 할인폭이 실제 수익으로 이어지는지는 현장 확인 후 판단해야 합니다.
