인천지방법원 2025타경1415. 인천 서구 가좌동 창대빌라 13동 2층 201호, 전용 40.72㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김동걸이 2003.03.07. 소유권을 취득했고, 2003.03.27. 에스케이생명보험주식회사 명의로 채권최고액 24,960,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 국민카드 가압류와 키움예스저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
1991.04.15. 설정된 한국주택은행 근저당 9,100,000원은 국민은행으로 이전되고 채무자가 김동걸로 변경된 뒤, 2003.04.03. 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 선순위 인수권리로 남아 있지 않으며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 114-85 창대빌라 13동 2층201호 도로명주소: 인천광역시 서구 가정로138번길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.72㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김동걸 (2003.03.07. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래에셋생명보험 주식회사 / 5,813,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 준공 / 세대수 | 1991.01.31. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 시세 비교 — 할인은 있으나 표본이 적다
창대빌라13동 전용 40.72㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 2022.09. 3층 90,000,000원, 2023.10. 3층 95,000,000원으로, 전체 평균은 92,500,000원입니다. 최신 거래는 95,000,000원이며 자료상 최근 12개월 평균도 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.72㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 40.72㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 평균 | 40.72㎡ | 2건 | 92,500,000원 |
최저가 77,700,000원은 전체 실거래 평균 92,500,000원의 84.0%, 자료상 최근 12개월 평균과 최신 거래 95,000,000원의 81.8%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 높아 추세 값도 +5.6%로 나타납니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가와 같은 77,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 반영액 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 에스케이생명보험 근저당 | 24,960,000원 | 24,960,000원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 6,421,997원 | 6,421,997원 |
| 4. 키움예스저축은행 가압류 | 32,709,716원 | 32,709,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,709,687원 |
현재 회차에서는 채권 합계 73,191,713원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 2,709,687원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기 흐름상 한국주택은행 근저당은 2003.04.03. 말소기록이 있으나 위 예상배당에는 9,100,000원이 반영돼 있으므로 실제 배당순위와 잔여금은 법원 배당자료를 대조해야 합니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 77,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 54,390,000원 | 20,180,733원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 38,073,000원 | 36,204,027원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그것이 곧 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 물건 상태와 환금성에 대한 시장의 평가가 반영됐을 가능성도 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 봉화초등학교 북동측 인근이며, 주변에는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 상·하수도, 가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 230.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,205,000원이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1991.01.31. 준공된 8세대 다세대주택으로, 실거래 표본이 2건뿐이어서 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·점유관계 확인이 우선입니다.
- 말소등기 대조. 1991년 한국주택은행 근저당의 2003.04.03. 말소기록과 예상배당 반영액을 법원 원본에서 대조하세요.
- 내부 상태. 벽지도배·일부 타일·샷시 창호 상태와 가스·난방·상하수도 설비의 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 시세 표본. 실거래 2건은 모두 3층 거래입니다. 본건 2층의 채광·소음·누수·내부 상태 차이를 가격에 반영해야 합니다.
- 규제 확인. 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획의 구체적인 적용 범위를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액, 수도·가스 등 공과금 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인이 가격을 결정한다
이 사건은 2003.03.27. 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 등기상 단순한 구조입니다. 최저가 77,700,000원은 실거래 평균 92,500,000원과 최신 거래 95,000,000원보다 낮아 수치상 할인 구간에 들어와 있습니다.
다만 실거래 표본이 2건에 불과하고, 확인된 임차인은 없더라도 임대관계는 미상이며, 1991.01.31. 준공된 8세대 다세대주택이라는 환금성 제약이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점과 점유·수리비·실제 매도가를 확인해야 하는 현장 리스크를 함께 놓고 판단해야 합니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 현장 상태 확인 후 결정입니다.