부동산강제경매

2025타경4159 · 남양주지원 · 단독주택
목구조 슬래브지붕 2층 단독주택 1층 97.02㎡ 2층 57.4㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

269,000,000원 2억 6,900만 감정가 370,219,200원

감정가의 72% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 259,153,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

남양주지원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

2,591만원

최저가의 10% · 25,915,300원

감정가 대비

▼ 27.3% 싸게 매수

감정가 3.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 근저당 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 단독주택 특성상 환금성과 가격 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 259,153,000원은 감정가 370,219,200원의 70% 수준(1회 유찰)으로 진행
자금 입찰보증금 약 25,915,300원 · 인수액 0원
리스크 임차인 없음 확인. 단독주택·토지 포함 물건으로 환금성 검토 필요

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고, 부산은행 근저당이 말소기준권리로 작동하는 구조입니다. 다만 아파트처럼 단순 비교가 어려운 단독주택+토지 물건이라 권리보다 환금성과 활용성이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

370,219,200원 / 259,153,000원

1회 유찰

실질취득

259,153,000원

최저매각가 기준

매수인 인수

0원

임차인 없음

핵심지표

B · 58점

권리 안전 / 환금성 확인

의정부지방법원 2025타경4159. 경기도 남양주시 수동면 외방리 161 소재 단독주택과 토지 일괄 물건입니다. 감정가는 370,219,200원이며 현재 최저매각가는 259,153,000원으로 1회 유찰 후 진행됩니다. 등기상 핵심은 2024년 설정된 부산은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되며, 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경4159
소재지	경기도 남양주시 수동면 외방리 161
도로명주소	경기도 남양주시 수동면 외방로 160-34
물건종류	단독주택 + 토지
이용상태	단독주택으로 이용중
소유자	박은진
토지	424㎡ · 계획관리지역 · 지목 대
감정가 / 최저가	370,219,200원 / 259,153,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2024.07.29 설정된 을구 7번 부산은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.

② 주요 권리 분석

순위	권리	금액	판단
을구 7	근저당권 · 주식회사부산은행	264,000,000원	말소기준권리
갑구 5	가압류 · 목포대성신용협동조합	509,725,101원	매각으로 소멸
을구 8	근저당권 · 이진화	240,000,000원	매각으로 소멸

③ 배당 분석 (최저매각가 259,153,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,428,142원
부산은행 근저당	264,000,000원	254,724,858원
목포대성신용협동조합 가압류	509,725,101원	0원
이진화 근저당	240,000,000원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 최저매각가

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 별도로 승계할 권리는 없습니다.

⚠️ 물건 특성 단독주택+토지는 아파트와 달리 동일 비교 거래가 제한됩니다. 임대관계 미상, 전원주택 수요, 토지 활용성 등을 함께 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도립노인전문 남양주병원 남동측 인근으로 펜션·전원주택·산간농지·임야 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
토지. 계획관리지역이며 토지면적은 424㎡입니다.
규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 사항 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 여부를 재확인하세요.
현장 확인. 단독주택은 건물 상태·접근성·주변 개발 상황 확인이 중요합니다.
활용성 검토. 토지 이용계획과 건축 가능성을 확인하세요.
원본 대조. 등기부·감정평가서·매각물건명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 판단은 활용성”

이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 임차인 인수 위험이 없고 부산은행 근저당이 말소기준권리로 작동합니다. 다만 단독주택+토지는 거래 표준화가 어렵기 때문에 단순히 유찰 가격만 보고 접근하기보다, 현장 가치와 향후 매각 가능성을 함께 판단해야 합니다. 권리는 합격, 최종 승부는 환금성과 활용성입니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 단독주택은 가격보다 환금성을 봐야 한다 — 남양주 외방리 161

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 주요 권리 분석

③ 배당 분석 (최저매각가 259,153,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 판단은 활용성”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	3억 7,021만원
2	2026-07-15	대기	2억 5,915만원