인천지방법원 2025타경1444. 미추홀구 용현동 454-278, 건물 표기 ‘대명하이츠’의 제4층 제401호 다세대주택입니다. 현재 소유자 최숙희는 2010.12.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 98,000,000원입니다. 같은 날 설정된 장곡농업협동조합 근저당권 80,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 가압류 6,770,591원, 삼성카드 가압류 6,846,088원, 그리고 장곡농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 곧 실질취득액이 되는 구조입니다. 현재 최저가 32,242,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 41.3%이고, 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 이미 상당히 내려온 상태입니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.4%로 하락 방향이고, 이 건물의 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%여서 낮은 가격이 곧 쉬운 환금성을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-278 4층401호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 수봉남로 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 제4층 제401호 |
| 거래 비교 면적 | 50.61㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 건물 / 세대 | 대명하이츠 · 10세대 · 1997.03.11 준공 |
| 소유자 | 최숙희 (2010.12.22 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장곡농업협동조합 / 77,546,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 등기·배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 보증금이나 권리는 0원입니다. 말소기준은 2010.12.22 장곡농업협동조합 근저당권이며, 2023년 신한카드 가압류, 2025년 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 방향
대명하이츠의 거래 비교 면적은 50.61㎡이고, 실거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 78,166,666원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 2024.08의 70,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -0.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 50.19㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 50.61㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2023.09 | 50.61㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2023.04 | 50.61㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2023.04 | 50.61㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.09 | 50.61㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 78,000,000원 |
현재 실질취득액 32,242,000원은 최근 12개월 평균의 41.3%입니다. 최신 거래 70,000,000원과도 가격 차이가 큽니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 인수 0원을 반영한 실질취득 기준으로도 최근 실거래보다 낮은 가격입니다. 다만 최근 추세가 -0.4%로 하락하고 있다는 점은 그대로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 1. 근저당 · 장곡농업협동조합 | 80,600,000원 | 31,261,644원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,770,591원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,846,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 94,216,679원, 예상 배당액은 31,261,644원, 미배당은 62,955,035원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,242,000원 | 31,261,644원 | 62,955,035원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,400원 | 21,763,151원 | 72,453,528원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,798,579원 | 15,114,205원 | 79,102,474원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인에게 전가되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차 판단은 인수 부담보다 가격과 환금성의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천보훈병원 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다. 토지는 완경사의 세로장방 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 대명하이츠는 10세대 규모이고 실거래는 6건이 확인됩니다. 최근 추세 -0.4%, 경매 평균 유찰 3.0회라는 지표는 재매각 속도를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 현장 점유와 전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2010.12.22 장곡농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 2023년·2025년 가압류와 경매개시결정은 후순위입니다.
- 가격 기준. 실질취득 32,242,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 41.3%입니다. 가격 메리트는 있으나 최근 추세 -0.4%를 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 10세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 향후 매도 시 수요층과 거래 속도를 점검하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 22,569,400원, 5회 유찰 시 15,798,579원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 건물 표기. 매각물건명세서 비고에는 건물에 ‘대명하이츠’라고 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 승부처는 환금성과 점유 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2010.12.22 장곡농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 32,242,000원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 78,000,000원의 41.3%까지 내려왔고, 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 가격 자체는 분명 매력적인 구간입니다. 하지만 최근 추세는 -0.4%로 하락 방향이고, 10세대 규모·평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 결론은 “권리와 가격은 합격권, 점유와 환금성은 반드시 현장 검증”입니다.
