65,800,000원
인천지방법원 2025타경1444. 인천 미추홀구 용현동 ‘대명하이츠’ 제4층 제401호, 전용면적 50.61㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최숙희이며, 2010.11.17 매매를 원인으로 거래가액 98,000,000원에 취득했습니다. 2010.12.22 장곡농업협동조합 명의의 채권최고액 80,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 신한카드와 삼성카드 가압류를 거쳐 장곡농업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.
가격만 보면 1회 유찰로 감정가 94,000,000원에서 65,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 78,000,000원보다 낮고, 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -0.4%이고, 비교 가능한 최신 거래가 2024.08이므로 현재 시장에서 그대로 재현되는 가격이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-278 4층 401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉남로 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.61㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 4층 |
| 건물명 / 규모 | 대명하이츠 · 10세대 · 사용승인 1997.03.11 |
| 소유자 | 최숙희 (2010.11.17 매매, 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장곡농업협동조합 / 77,546,263원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 비고 | 건물에 대명하이츠라고 기재되어 있음 |
① 권리 흐름 — 현재 등기와 과거 말소 이력을 분리해야 한다
등기 이력에는 1997년부터 설정된 근저당권과 1999년 이후 가압류가 다수 나타납니다. 그러나 한국주택은행 근저당권 2건은 2010.04.15, 국민은행과 유의형 근저당권은 각각 2001.04.03과 2001.08.09에 말소됐습니다. 서울보증보험·외환신용카드·조흥은행 가압류도 2000년과 2001년에 각각 해제·말소됐습니다.
따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2010.12.22 설정된 장곡농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류 6,770,591원, 삼성카드 가압류 6,846,088원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금, 전입일, 확정일자 또는 배당요구를 기준으로 판정할 임차인은 나타나지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 거래 시차를 보수적으로 반영
대명하이츠 전용 50.61㎡ 인근 면적의 확인된 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 78,166,666원입니다. 최근 12개월 기준 거래는 3건, 평균은 78,000,000원입니다. 현재 최저가 65,800,000원은 최근 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 50.19㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 50.61㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2023.09 | 50.61㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2023.04 | 50.61㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2023.04 | 50.61㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.09 | 50.61㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 78,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 78,000,000원 |
최저가는 최신 거래 70,000,000원과 최근 평균 78,000,000원보다 낮아 표면적인 가격 여유가 있습니다. 하지만 최근 거래 추세는 -0.4%이고, 마지막 거래 시점은 2024.08입니다. 10세대 규모의 소규모 다세대라는 점까지 고려하면, 전체 평균 대비 할인율만으로 환금성과 현재 시세를 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 3,900,000원 | 3,900,000원 |
| 3. 한국주택은행 근저당권 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 4. 국민은행 근저당권 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 유의형 근저당권 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 1,409,291원 | 1,409,291원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 | 5,487,566원 | 5,487,566원 |
| 8. 외환신용카드 가압류 | 1,625,266원 | 1,625,266원 |
| 9. 조흥은행 가압류 | 1,309,103원 | 1,309,103원 |
| 10. 성동농업협동조합 근저당권 | 77,000,000원 | 884,374원 |
| 11. 장곡농업협동조합 근저당권 | 80,600,000원 | 0원 |
| 12. 신한카드 가압류 | 6,770,591원 | 0원 |
| 13. 삼성카드 가압류 | 6,846,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 234,547,905원 중 예상배당은 64,215,600원이며 미배당은 170,332,305원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 65,800,000원 | 64,215,600원 | 170,332,305원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 189,716,985원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 203,286,262원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 65,800,000원입니다. 다만 추가 유찰 여부는 가격만이 아니라 점유 확인, 건물 상태와 실제 환금성을 함께 보고 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천보훈병원 북동측에 위치하며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 도로. 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 136.0㎡, 지목은 대, 세로장방의 완경사 토지이며 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이며 확인된 실거래가 6건에 그쳐, 평균가격만으로 신속한 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 이미 말소된 과거 권리와 예상배당표의 반영 내역이 다르므로 등기부 원본과 법원 채권신고 내역을 대조하세요.
- 시세 시차 반영. 최신 실거래가 2024.08이므로 현재 최저가가 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 확정 할인으로 보지 마세요.
- 4층 상태 확인. 4층 건물의 4층 물건이므로 누수, 방수, 결로와 난방·급배수설비 상태를 직접 점검하세요.
- 소규모 관리 확인. 10세대 다세대의 공용부분 관리상태와 수선비, 공용요금 미납 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위를 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격표는 괜찮지만 ‘확인 비용’을 빼면 보수적 접근이 맞다
현재 최저가 65,800,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 84.4%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 가격과 권리 모두 무난해 보입니다.
그러나 최신 실거래가 2024.08에 머물며 최근 추세는 -0.4%입니다. 감정서상 임대관계가 미상이고, 예상배당표에는 이미 말소된 과거 권리가 반영되어 있습니다. 여기에 10세대 규모와 낙찰률 0.0%까지 고려하면, 이 물건은 단순한 ‘저가 다세대’가 아니라 점유·배당순위·환금성을 확인한 뒤에만 할인율을 인정할 수 있는 물건입니다. 결론은 인수는 0원, 가격은 최근 평균 아래, 다만 자료 정합성과 출구전략 확인이 선행돼야 한다입니다.