인천지방법원 2025타경500409. 인천 남동구 서창동 현대모닝사이드 304동 7층 703호, 전용 146.98㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 민선기 지분 67/100, 박쌍숙 지분 33/100의 공유 구조이며, 이번 경매 대상은 민선기 지분 전부인 67/100입니다. 두 공유자는 2016년 거래가 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2017.03.02 설정된 한화손해보험주식회사 근저당권 257,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수액만 보면 0원이지만, 박쌍숙의 33/100 지분은 매각대상이 아니므로 낙찰 후에도 공유 상태가 계속됩니다. 이 물건의 핵심 위험은 후순위 권리가 아니라 전체 소유권을 취득하지 못한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 매소홀로 1103, 304동 7층 703호 (서창동, 현대모닝사이드아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 146.98㎡ · 지상 19층 중 7층 |
| 매각범위 | 민선기 지분 100분의 67 전부 · 박쌍숙 지분 100분의 33은 매각 제외 |
| 소유자 | 민선기 67/100 · 박쌍숙 33/100 (2016.05.20 매매, 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 비엔핀테크대부 / 72,703,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘67% 지분’이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력은 가능·미상으로 보아야 하므로, 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계 재확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 전체 호실 가격과 67% 지분 가격을 섞으면 안 된다
현대모닝사이드 146.98㎡의 실거래는 총 10건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026.04 거래가 397,000,000원, 2026.07 최신 거래가 430,000,000원으로 최근 12개월 평균은 413,500,000원입니다. 전체 기간 평균 460,200,000원보다 최근 평균이 낮고, 최근 구간 추세도 -12.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 146.98㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 146.98㎡ | 10 | 397,000,000원 |
| 2025.03 | 146.98㎡ | 19 | 475,000,000원 |
| 2025.03 | 146.98㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2025.03 | 146.98㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2023.10 | 146.98㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2023.05 | 146.98㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2023.05 | 146.98㎡ | 1 | 375,000,000원 |
| 2022.07 | 146.98㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2022.01 | 146.98㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 146.98㎡ | 2건 | 413,500,000원 |
표면적으로 최저가 352,100,000원은 최근 12개월 전체 호실 평균의 85.2%입니다. 하지만 최저가는 전체 호실이 아니라 67% 지분의 가격입니다. 최근 12개월 평균을 지분율대로 단순 비례한 참고값은 277,045,000원이며, 최저가는 이보다 75,055,000원 높은 127.1%입니다. 최신 거래 430,000,000원의 67%인 288,100,000원과 비교해도 최저가가 64,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,729,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한화손해보험주식회사 | 257,600,000원 | 181,370,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사포인대부 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사비엔핀테크대부 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,604,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 588,204,068원 중 예상배당액은 346,370,600원, 미배당액은 241,833,468원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서창초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·공동주택·단독주택과 각종 근린·편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 19층 건물의 7층이며, 사용승인일은 2002.11.02입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 현대모닝사이드는 630세대이며, 대상 면적은 146.98㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 전체 호실이 아닌 67% 공유지분만 취득하고 최근 시장가격도 -12.4% 하락한 상태이므로, 일반적인 전체 소유권 아파트보다 매각조건이 불리합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 입찰 대상은 민선기 지분 67/100 전부입니다. 박쌍숙 지분 33/100은 취득 대상이 아닙니다.
- 가격 기준 분리. 전체 호실 실거래 397,000,000원·430,000,000원과 지분 최저가 352,100,000원을 그대로 비교하지 마세요. 최근 12개월 평균의 67% 단순 비례값은 277,045,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 413,500,000원으로 전체 평균 460,200,000원보다 낮고 최근 추세는 -12.4%입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 폐문부재·임대관계 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 배당자료 대조. 우리은행 근저당은 등기상 2017.03.06 말소됐으나 배당표에는 165,000,000원이 반영돼 있습니다. 최신 원본으로 배당순위를 재검증해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 범위와 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 온전한 아파트 취득”
이 사건은 후순위 담보권이 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점만 보면 안전해 보입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 현대모닝사이드 703호 전체가 아니라 67% 지분입니다. 최저가 352,100,000원은 최근 12개월 전체 평균의 85.2%지만, 지분율을 반영한 단순 참고값 277,045,000원보다 27.1% 높습니다. 최신 전체 거래의 67% 참고값 288,100,000원도 크게 웃돕니다.
여기에 최근 가격 추세 -12.4%, 폐문부재로 인한 점유관계 미상, 공유자 33% 잔존, 배당표와 말소기록의 불일치까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이어도 물건 구조와 현재 가격은 고위험입니다. 전체 아파트를 시세보다 저렴하게 취득하는 경매가 아니라, 높은 가격에 공유지분을 취득하는 경매라는 관점에서 판단해야 합니다.
