부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력 없음이라 인수 위험은 없습니다. 다만 성호맨션A동은 총 6세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적어, 가격보다 환금성과 현황 확인이 중요합니다.

감정가 / 최저가

53,000,000원

최저 18,179,000원(3회 유찰)

최근 실거래

66,000,000원

2025.01 1건

최저가 ÷ 최근시세

27.5%

최근 거래 대비 낮음

매수인 인수

0원

대항력 임차인 없음

인천지방법원 2025타경507294. 인천 중구 송월동3가 성호맨션A동 지하층1호 다세대주택입니다. 감정가는 5,300만원, 현재 최저매각가는 1,817만9천원으로 3회 유찰을 거친 상태입니다. 핵심은 권리보다 물건의 규모와 거래성입니다. 권리관계는 농협은행 근저당을 기준으로 정리되고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경507294 (임의경매)
소재지	인천광역시 중구 송월동3가 3-193 에이동 지하층1호
물건종류 / 이용상태	다세대주택 · 성호맨션A동 · 이용중
소유자	강지호, 신인정
감정가 / 최저가	53,000,000원 / 18,179,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구	농협은행 주식회사 / 20,078,896원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

말소기준권리는 2016.11.03 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 2022년 인천신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

점유자	전입	대항력	우선변제	승계
신인정	2019.03.07	없음	보증금 미상	해당 없음

⚠️ 임차 관련 확인 전입일이 말소기준권리인 2016.11.03 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 가격, 하지만 거래량 확인 필요

성호맨션A동은 총 6세대 규모이며, 최근 실거래 표본은 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 동일하게 66,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.01	46.1㎡	1	66,000,000원
평균	46.1㎡	1건	66,000,000원

현재 최저매각가 18,179,000원은 최근 거래 대비 27.5% 수준입니다. 가격 자체는 낮지만 소규모 다세대 특성상 아파트처럼 거래 유동성이 확보된 물건은 아니므로 매수 후 매도 가능성을 함께 봐야 합니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래보다 낮지만, 거래 표본은 1건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 18,179,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	727,222원
농협은행 근저당	30,000,000원	17,451,778원
인천신용보증재단 가압류	67,491,993원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 매각가에서는 선순위 근저당 일부만 배당되고 가압류 채권은 미배당 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하며 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 위험은 낮은 물건입니다.

⚠️ 투자 관점 가격은 충분히 낮아졌지만 6세대 규모 다세대이며 최근 거래가 1건입니다. 낙찰 후 출구 전략과 현장 상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현황 확인. 공부상 지하층1호이나 현관 표시는 101호로 표시되어 있어 실제 위치 확인이 필요합니다.
임차 확인. 신인정 점유 관련 보증금 및 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
환금성 검토. 성호맨션A동은 6세대 규모로 거래량이 적어 매도 기간을 고려해야 합니다.
입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 환금성”

이 물건은 3회 유찰로 가격 경쟁력이 생겼고, 권리 분석상 낙찰자가 떠안을 위험은 없습니다. 다만 소형 다세대는 낮은 가격만으로 좋은 투자가 결정되지 않습니다. 최근 거래가 1건뿐인 만큼 실제 수요층과 현장 상태를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 출구 전략이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-04	유찰	5,300만원
2	2026-01-19	매각	3,710만원
3	2026-04-02	유찰	3,710만원
4	2026-06-10	유찰	2,597만원
5	2026-07-13	대기	1,817만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 소형 다세대 환금성을 봐야 한다 — 인천 송월동3가 성호맨션A동

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 시세 비교 — 낮은 가격, 하지만 거래량 확인 필요

④ 예상배당표 (매각가 18,179,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (11장)

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