의정부지방법원 2025타경71711. 가평군 조종면 신상리 339-1 일원의 대지 + 토지 사건으로, 감정평가상 목록1은 농산물직판장 등, 목록2는 농산물직판장 등의 건물 부지, 목록3·4는 전 등으로 이용 중입니다. 감정가는 84,934,360원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,618,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 윤종기이며, 2016.04.29. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.

등기 권리만 보면 근저당권은 없고, 말소기준은 2024.10.23. 접수된 신용보증기금 가압류 17,786,654원입니다. 이어 2025.05.20. 같은 신용보증기금의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 배당 계산상 현재 최저가에서도 해당 가압류 채권은 전액 배당되는 구조이고 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수보다 물건조건을 본다

말소기준은 2024.10.23. 갑구 4번 신용보증기금 가압류입니다. 이후 2025.05.20. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없으며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

② 매각조건 — 49% 할인보다 먼저 확인할 것

• 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠창고 등을 포함하여 일괄매각합니다.
• 지분매각. 목록2·3·4는 지분매각입니다. 전체 토지를 단독으로 취득하는 구조로 단정할 수 없습니다.
• 농지취득자격증명. 목록3·4는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환하지 않습니다.
• 매각 제외 건물. 목록2 지상에는 감정평가서상 ㉡ 제시외건물이 있으나 매각 및 평가에서 제외됩니다.
• 법정지상권. 위 매각 제외 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
• 토지가치 제한. 해당 제시외건물로 이용상 제한을 받는 경우 토지단가는 318,000원/㎡입니다.

현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 매각 대상 내부에도 지분매각·농지취득자격증명·매각제외 건물이라는 변수가 겹쳐 있기 때문입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 매력지표가 아니라 현 회차를 설명하는 숫자로만 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,618,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 갑구 5번 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차 시나리오 — 추가 유찰에도 금전 인수는 0

배당 계산만 보면 추가 유찰이 발생해도 제시된 세 시나리오 모두 신용보증기금 가압류 17,786,654원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 따라서 이 사건의 난점은 낙찰가가 떨어질수록 커지는 임차인 인수가 아니라, 토지·지분·농지·제시외건물 관계를 실제로 사용할 수 있는 형태로 정리할 수 있느냐에 있습니다.

⑤ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 신상1리회관 남서측 인근이며, 주변은 농경지·일부 주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 기호2~4 모두 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 접근성 등을 감안한 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 농산물직판장 등의 용도이며, 목록3·4는 전 등으로 이용 중입니다.
• 토지. 지목은 잡종지, 면적 209.0㎡, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 92,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·접도구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층, 판넬 벽체·새시창호 등이며 전기설비 등이 되어 있습니다.
• 임대관계. 임대관계 등은 미상입니다. 확인된 임차인 신고는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록3·4에 대해 실제 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
• 지분 범위. 목록2·3·4가 지분매각이므로 취득하는 지분과 다른 공유자 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 제시외건물 ㉡. 목록2 지상 건물이 매각에서 제외되므로 소유관계·사용관계와 점유 형태를 확인해야 합니다.
• 법정지상권. 매각 제외 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 가장 중요한 사전 검토 항목입니다.
• 일괄매각 범위. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠창고 등과 제외되는 건물을 구분해 현황과 감정평가서를 대조해야 합니다.
• 임대·점유. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하고 실제 인도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”이 곧 단순한 물건은 아니다

이 사건의 등기상 금전 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.10.23. 신용보증기금 가압류이고, 현재 41,618,000원 매각가를 가정한 배당표에서는 해당 채권이 전액 배당되며 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 실제 입찰 난도는 권리표보다 높습니다. 목록2·3·4 지분매각, 목록3·4 농지취득자격증명, 목록2 매각 제외 제시외건물, 그리고 그 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다.

금전 인수는 낮지만 물건 정리 난도는 높습니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “받은 뒤 지분·농지·건물을 어떻게 사용할 수 있느냐”를 먼저 확인해야 하는 토지형 경매입니다.