의정부지방법원 2025타경71745. 가평군 북면 백둔리 소재의 단층 동·식물관련시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 견사이며, 건물은 경량철골구조 경사지붕의 단층 동·식물관련시설입니다. 말소기준권리는 2017.06.21. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권 채권최고액 129,600,000원입니다. 같은 날 별도로 230,400,000원의 근저당권도 설정됐고, 이후 2024년 두 근저당권의 일부가 농업협동조합중앙회로 이전됐습니다.
가격만 보면 감정가 167,567,000원에서 현재 최저가 57,476,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 유형입니다. 농지취득자격증명과 원상회복 가능성, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 점유자의 임대차 관계가 서로 얽혀 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71745 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 북면 백둔리 26-3 · 등기부 표시 26-3, 26-1 · 도로명주소 경기도 가평군 북면 백둔로 134-59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단층 동·식물관련시설 · 견사 이용 |
| 소유자 | 박재욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,567,000원 / 57,476,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 71,346,960원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.21. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘점유 관계’ 확인이 더 중요
말소기준은 2017.06.21. 농협은행주식회사의 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 2025.05.29.에는 애프앤에이치2409유동화전문유한회사 (양도인 농협은행주식회사)를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금과 전입일이 모두 미상
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤용길 | 가축사 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사와 매각물건명세서에는 윤용길이 가축사를 사용하는 점유자로 확인됩니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 점유자 본인으로 기재돼 있으나, 감정평가상 임대관계도 미상으로 표시돼 있어 실제 임대차 계약의 존재와 보증금 규모를 직접 확인해야 합니다.
③ 농취증·원상회복 — 이 사건의 핵심 절차 리스크
- 일괄매각. 건물과 토지가 하나의 매각 단위로 진행됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록2번~5번은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다.
- 보증금 위험. 목록2번~5번에 필요한 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록2번·3번·4번은 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다.
- 현황 차이. 목록2번은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황 ‘도로’, 목록3번은 공부상 ‘전’이나 약 120㎡가 현황 ‘도로’로 이용되고 있습니다.
토지 정보상 용도지역은 계획관리지역, 지목은 전, 토지이용상황은 전축사이며 면적은 298.0㎡로 기재돼 있습니다. 자연보전권역·영농여건불리농지·가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 특히 일부 토지는 모든 축종 사육제한에 해당하고, 다른 토지에는 젖소·돼지·닭·오리·메추리·개 사육제한도 표시돼 있어 현재의 견사 이용과 향후 사용계획을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,434,568원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 129,600,000원 | 56,041,432원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,476,000원 가정 시 채권총액 360,000,000원 중 56,041,432원이 배당되고, 미배당은 303,958,568원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 윤용길의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 백둔리 보건진료소 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 전·답·임야·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 목록2~5 토지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 경사지붕 단층 동·식물관련시설로, 외벽 비닐사이딩·내벽 판넬·섀시창호 등의 마감이며 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지형상. 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·영농여건불리농지·가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 환금성. 전·임야·단독주택 등이 혼재한 지역의 견사·농지 결합 물건이고 3회 유찰된 만큼, 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 57,476,000원 | 56,041,432원 | 303,958,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,233,200원 | 39,109,002원 | 320,890,998원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 28,163,240원 | 27,256,302원 | 332,743,698원 | 0원 |
유찰이 이어져도 배당 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 이 표는 등기·배당 시뮬레이션이고, 윤용길의 보증금과 대항요건이 미상인 문제를 해소해 주는 자료는 아닙니다. 또한 농지취득자격증명과 원상회복 문제는 낙찰가가 내려가도 그대로 남습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록2~5에 대해 발급 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복명령 가능성. 목록2·3·4에 대한 사실조회 회신 내용을 확인하고, 원상회복 범위와 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.
- 윤용길 점유관계. 임대차계약 존재 여부, 점유 개시 시점, 전입신고, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 현황도로. 목록2는 전부, 목록3은 약 120㎡가 현황 도로로 이용되는 점을 현장과 지적도에서 대조해야 합니다.
- 견사 이용 가능성. 현재 견사 이용과 가축사육제한구역 규제가 충돌할 수 있으므로 존치·운영 가능 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 2024.02.22. 농업협동조합중앙회로 일부 이전된 권리와 최신 등기사항을 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 회신·토지이용계획을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 절차와 점유가 먼저다
현재 최저가는 57,476,000원으로 감정가 167,567,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 목록2~5 농지취득자격증명, 목록2~4 원상회복명령 가능성, 공부상 전과 현황 도로의 차이, 가축사육제한구역 안의 견사 이용, 윤용길의 보증금·전입일 미상이 동시에 존재합니다.
등기상 말소기준은 비교적 명확하고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자의 대항력은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “등기부가 단순하니 안전하다”가 아니라, “등기 외 확인사항을 모두 해결해야 비로소 입찰가를 논할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 3회 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않으며, 농취증 발급과 원상회복·점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
