의정부지방법원 2025타경71751. 가평군 설악면 엄소리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 334,710,960원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,806,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가가 아니라 임차인 김소희의 250,000,000원 임차보증금입니다.
김소희는 2018.06.26. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2018.06.29. 점유를 개시했으며, 말소기준권리인 2019.05.20. 압류보다 앞섭니다. 2023.10.04.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 엄소리 455-4, 456-11 · 경기도 가평군 설악면 엄소속골길 85-25 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1,2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경사지붕 2층 · 외벽 치장벽돌 마감 · 알루미늄새시 창호 |
| 토지 | 대 · 181.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사신금호종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 334,710,960원 / 114,806,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 250,157,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격구조를 바꾼다
말소기준권리는 2019.05.20. 국 압류입니다. 이후의 안수경 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 2025.06.10. 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김소희의 임차인 지위는 전입신고·확정일자가 2018.06.26.로 말소기준권리보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2018.06.26 / 2018.06.26 | 250,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 배당요구 |
임차인 김소희는 이 사건의 강제경매 신청채권자 김소희와 동일한 이름으로 등기되어 있습니다. 자료에는 이 관계와 관련해 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으므로, 실제 입찰 전에는 임대차계약·보증금 지급관계와 점유 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가 1.14억만 보면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 현재 회차는 임차보증금 인수가 붙어 있어, 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 114,806,000원 | 137,601,284원 | 252,407,284원 |
| 4회 유찰 시 | 80,364,200원 | 171,482,356원 | 251,846,556원 |
| 5회 유찰 시 | 56,254,940원 | 195,157,649원 | 251,412,589원 |
표면 낙찰가는 114,806,000원에서 80,364,200원, 56,254,940원으로 내려가지만, 반대로 매수인 인수액은 137,601,284원에서 171,482,356원, 195,157,649원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 2.5억원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮은 사건에서 나타나는 전형적인 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,284원 |
| 1. 임차인 김소희 보증금 | 250,000,000원 | 112,398,716원 |
| 2. 근저당권 · 안수경 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김소희 | 250,157,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김소희의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않으며, 부족분 137,601,284원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가평군 설악면 엄소리 ‘속골마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하지만, 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 181.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 101,600원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 경사지붕 2층, 외벽 치장벽돌 마감, 알루미늄새시 창호이며 급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가되어 있으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 114,806,000원만 보지 말고 인수액 137,601,284원을 더한 252,407,284원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 지급관계 확인. 김소희의 전입·확정일자·점유개시일과 250,000,000원 보증금의 실제 지급자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 경매신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 김소희와 강제경매 신청채권자 김소희가 동일한 이름으로 표시되어 있어 계약·채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당 및 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 제시외 컨테이너. 목록2번 지상 이동식 컨테이너는 감정평가서에 기재되어 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
겉으로 보면 감정가 334,710,960원짜리 물건이 3회 유찰되어 114,806,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 김소희의 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 배당되지 못하는 137,601,284원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 실제 부담은 252,407,284원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 해법이 아니라는 것입니다. 4회 유찰 시 낙찰가는 80,364,200원으로 내려가지만 인수액은 171,482,356원으로 늘어 실질취득은 251,846,556원, 5회 유찰 시에도 56,254,940원 + 195,157,649원으로 251,412,589원입니다. 즉 이 사건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 250,000,000원의 실재성과 배당·인수 구조입니다.
