창원지방법원 2024타경3052. 진주시 옥봉동 61의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호 2-①·②·③은 모두 재실로 이용 중이며, 1992.06.09 사용승인된 목조 토기와지붕 단층 건물입니다. 말소기준권리는 2020.06.18 설정된 이진우 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이고, 2024년에는 이 근저당권의 일부 및 지분 전부가 최문영·문삼주에게 이전된 뒤 2024.05.31 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조 자체는 현재 제공된 배당표 기준으로 단순합니다. 최저매각가 236,245,000원을 가정하면 집행비용 4,107,430원과 근저당권 200,000,000원이 배당되고, 소유자에게 32,137,570원이 남습니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가 34.3%라는 숫자만으로 시장가 대비 할인이라고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3052 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 옥봉동 61 · 향교로109번길 54 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 기호 2-①·②·③ 재실 이용 |
| 소유자 | 진주정씨공대공파참의공종회 |
| 토지 | 대 1,245㎡ · 주거기타 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 688,761,000원 / 236,245,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 230,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.06.18 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고 공동담보로 같은 옥봉동 61 토지가 기재돼 있습니다. 2024.04.12 최문영에게 근저당권 일부가 이전되고, 2024.05.14 이진우 지분 전부가 문삼주에게 이전됐습니다. 이후 2024.05.31 최문영·문삼주가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 688,761,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 236,245,000원, 즉 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 회차가 더 내려가면 데이터상 4회 유찰 시 165,371,500원(24.01%), 5회 유찰 시 115,760,050원(16.81%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 더구나 건물은 일반 공동주택이 아니라 목조 재실이고, 토지는 급경사이며 도로접면도 세로한면(불)로 평가됐습니다. 북측 일부가 타인 경작 중이라는 매각물건명세서 비고까지 있어, 단순히 “감정가 대비 66% 할인” 같은 방식으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,107,430원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이진우 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,137,570원 |
현재 회차에서는 채권 200,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 32,137,570원입니다. 4회 유찰 시 채권 미배당액은 37,743,701원, 5회 유찰 시 86,660,591원으로 증가하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 옥봉동 소재 옥수암 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 자연림 등으로 형성돼 있고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2-①·②·③ 모두 1992.06.09 사용승인된 목조 토기와지붕 단층 건물이며 재실로 이용 중입니다. 전기시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,245㎡, 토지이용상황은 주거기타입니다. 급경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역(옥봉북동)·가축사육제한구역·주거환경개선지구에 포함됩니다.
- 현황 특이점. 일괄매각이며 건물 용도는 재실입니다. 토지 북측 일부는 타인이 경작 중인 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용권원을 현장에서 확인하세요.
- 타인 경작 구간 확인. 토지 북측 일부가 타인 경작 중이므로 경계·점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 및 경사 확인. 급경사·세로한면(불)은 활용성과 향후 매각성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 진입과 차량 동선, 실제 도로 폭을 확인하세요.
- 재실 활용성 확인. 일반 주거용 자산이 아니므로 현 용도의 지속 가능성과 향후 이용·처분 시 수요층을 따져야 합니다.
- 근저당권 이전관계 대조. 2024년 최문영·문삼주에게 근저당권 이전등기가 존재하므로 배당요구·채권관계는 배당표와 등기 원본을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율 대신 주변 토지 및 유사 용도 거래를 기준으로 응찰가 상한을 별도 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 자산은 특수”
이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 근저당권 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 재실이라는 특수 용도, 급경사 1,245㎡ 토지, 세로한면(불) 도로접면, 북측 일부 타인 경작이 동시에 존재합니다. 3회 유찰로 236,245,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 환금성과 활용성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
