의정부지방법원 2025타경71877. 가평군 북면 백둔리의 단독주택·토지 일괄매각 사건으로, 감정평가상 여러 건물이 단독주택(펜션)으로 이용되고 일부는 제1종근린생활시설 및 단독주택, 창고로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물이 포함된 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2015.11.11. 가평군농업협동조합 근저당권 1,365,000,000원이고, 해당 근저당은 2025.03.05. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기부 구조만 보면 말소기준 뒤의 가처분과 후순위 박영하 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단순하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 북면 백둔리 434 · 경기도 가평군 북면 백둔로 510-11 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(펜션), 제1종근린생활시설 및 단독주택, 창고 |
| 소유자 | 이민수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,183,147,080원 / 1,069,742,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,170,994,057원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.11.11. 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,365,000,000원이고 근저당권자는 가평군농업협동조합이었습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다. 말소기준 뒤에 설정된 이민수의 가처분과 박영하의 100,000,000원 근저당, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 1,069,742,000원으로 감정가 2,183,147,080원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰을 거치며 가격이 크게 내려왔지만, 이 사건은 동일 물건군의 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,069,742,000원 | 408,355,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 748,819,400원 | 726,068,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 524,173,579원 | 948,468,157원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되는 시나리오의 매각가는 748,819,400원, 두 차례 더 진행되면 524,173,579원입니다. 다만 이 숫자는 유찰에 따른 매각가격 시나리오일 뿐, 적정 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다. 특히 단독주택·펜션·토지가 묶인 물건은 이용상태와 토지 조건, 건물 상태를 함께 봐야 하므로 단순 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,069,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,097,420원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 가평군농업협동조합 | 1,365,000,000원 | 1,056,644,580원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 박영하 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,465,000,000원, 예상 배당액은 1,056,644,580원으로 채권자 미배당은 408,355,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 여러 건물이 단독주택(펜션)으로 이용되고 있으며, 일부 건물은 제1종근린생활시설 및 단독주택, 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 가평군 북면 백둔리 백둔리마을회관 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·펜션·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량과 도보 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 자연보전권역에 포함됩니다. 공시지가는 75,700원/㎡입니다.
- 토지 현황. 목록16번은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택, 철근콘크리트 단층 단독주택, 일반철골·경량철골구조 2층 단독주택 및 경량철골구조 창고 등이 있고 급배수·위생·난방설비가 돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택·펜션·토지를 함께 취득하는 일괄매각이고 이미 2회 유찰된 사건입니다. 일반적인 주거용 집합건물보다 매수 목적과 운영 활용도가 제한되는 구조에 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록16번은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는다고 명세서에 기재돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 목록16번에 관해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있으므로, 현황 도로 이용과 함께 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물은 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 이용 범위와 경계, 건물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 펜션 이용 상태와 실제 점유자를 확인해 명도 리스크를 별도로 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 최근 거래 비교 근거가 없으므로, 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 408,355,420원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사와 농지취득자격증명 관련 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증·현황·가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2015년 가평군농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가처분·후순위 근저당·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 1,069,742,000원 매각 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다.
그렇다고 현재 가격을 곧바로 매력적이라고 보기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 시세와 직접 대조할 거래 기준이 없기 때문입니다. 더 중요한 것은 목록16번 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환과 원상회복명령 가능성, 임대관계 미상, 일괄매각·제시외 건물이라는 물건 특성입니다. 따라서 이 물건은 말소권리 자체보다 현황과 행정절차를 먼저 해결하고, 그 다음 가격을 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
