의정부지방법원 2025타경71877. 가평군 북면 백둔리 434 일대에 자리한 단독주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 여러 동의 단독주택이 펜션으로 이용 중이며, 제1종근린생활시설과 단독주택이 결합된 건물, 창고, 관련 토지와 제시외 건물까지 매각 범위에 포함됩니다. 매각물건명세서에는 휴블레스펜션이라는 이용 명칭이 기재돼 있습니다.

겉으로 드러나는 숫자는 상당히 극적입니다. 감정가가 21억 원을 넘지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 약 5.24억 원입니다. 감정가 기준으로만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 이는 과거 감정평가액 대비 최저가 비율이지, 현재 정상 거래시세에 비해 저렴하다는 증거는 아닙니다. 펜션 수익성, 건물 상태, 토지별 법적 이용 가능성, 농지취득자격증명 발급 여부를 확인해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 등기상 인수보다 현장 위험이 크다

권리분석의 출발점은 2015.11.11 설정된 을구 6번 가평군농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,365,000,000원이며 공동담보목록 제2015-758호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2025.03.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 새로운 별도 선순위 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 권리의 승계입니다.

그 이후의 가처분, 박영하 근저당권 및 현재 임의경매개시결정은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 2012~2013년 설정된 과거 근저당권들과 종전 임의경매개시결정 역시 이미 말소된 상태입니다. 따라서 확인된 건물 등기상 권리만으로는 매수인이 승계할 별도의 금전채무가 나타나지 않습니다.

점유·임차관계는 별개의 검토 대상입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 펜션 운영 현장의 실제 점유자, 영업 운영 주체, 임대차 또는 사용관계는 확인이 필요합니다. 신고가 없다는 사정만으로 임차인이나 명도 부담이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%가 현재 시세라는 뜻은 아니다

현재 4회 유찰 상태의 최저매각가는 524,173,000원입니다. 이는 감정가 2,183,147,080원의 약 24.01%입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 최저가와 채권 미배당 규모는 다음과 같습니다.

현재 최저가 기준으로 추가 인수금이 발생하지 않는다는 계산을 적용하면 실질취득 기준액은 524,173,000원입니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용·수선비용·토지 원상회복비용 등은 별도입니다. 따라서 이 금액이 최종 투자 총액의 상한은 아닙니다.

낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가지 못하는 미배당액은 커지지만, 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 표시됩니다. 채권자 손실과 매수인의 부담을 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 524,173,000원 가정)

채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 7,641,730원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 수령권자는 채권신고액, 권리이전 내역, 배당기일 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 524,173,000원에서 집행비용을 제외한 516,531,270원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 박영하 근저당권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 신청채권자의 청구액은 1,170,994,057원으로, 배당표에서 사용한 근저당권 채권최고액과 구별해야 합니다.

④ 입지·토지·펜션 이용 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 가평군 북면 백둔리 소재 백둔리마을회관 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량과 도보로 진출입할 수 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구성. 기호 2·4·5·6은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택이며, 기호 7은 제1종근린생활시설 및 단독주택의 2층 건물입니다. 기호 10에는 단층 단독주택과 부속 창고가 있고, 기호 14는 일반철골구조 및 경량철골구조의 2층 단독주택입니다. 여러 동이 펜션으로 이용되는 복합 구성입니다.
• 설비. 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다. 다만 실제 작동 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 이용. 목록 1·3·8·9·11·12·13·15는 휴블레스펜션 단독주택의 건부지로 이용 중입니다. 목록16은 공부상 지목이 '전'이지만 현황상 '도로'입니다. 해당 토지의 농지취득자격증명과 원상회복 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 참고 지표. 확인된 토지 자료에는 면적 654.0㎡, 공시지가 75,700원/㎡, 지목 '대', 완경사·부정형, 도로접면 '세로한면(가)'로 기재돼 있습니다. 이 면적을 일괄매각 대상 전체 토지 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 지역·규제. 계획관리지역, 자연보전권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 펜션의 영업·증축·토지 형질변경 가능성은 관련 규제를 반영해 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠~㉭, ㉮~㉰, ⓐ~ⓔ로 표시된 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현장에서 각 건물의 실제 위치·구조·이용상태와 평가 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 다수의 펜션 건물과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 시설 유지비, 이용 수요, 운영 수익성, 향후 매수자 확보 가능성을 개별 검증해야 합니다. 4회 유찰이라는 사실도 보수적인 가격 판단을 요구합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 사전 확인. 목록16번에 대한 발급 요건, 발급 가능성, 제출기한을 관할기관에 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출하면 입찰보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 검토해야 합니다.
• 원상회복 가능성. 공부상 '전'인 토지의 도로 이용 경위, 적법성, 원상회복명령 가능성을 확인하세요. 명령이 현실화될 경우 도로 사용과 펜션 운영에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
• 토지별 등기·공동담보. 건물 근저당권에 기재된 공동담보목록과 일괄매각 대상 토지별 등기사항을 대조해 말소기준권리·선순위 권리·인수 가능성을 별도로 점검하세요.
• 제시외 건물 실측·대조. 매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치, 구조, 사용승인 관련 사항과 현황을 확인해 매각 범위 및 실제 활용 가능성을 검증하세요.
• 점유·임대관계 조사. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·운영자·임차인·사용자 및 인도 가능 여부를 조사하세요.
• 펜션 운영 실태. 시설의 실제 영업 상태, 숙박 관련 인허가, 운영 수익, 유지관리 비용, 시설 노후도와 보수 필요성을 확인하세요. 감정가만으로 영업가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 접근로·토지 경계. 목록16번의 도로 이용이 다른 매각 토지와 건물의 출입에 미치는 영향을 확인하고, 지적도·현황측량·도로 관련 권리관계를 대조하세요.
• 입찰금액과 추가비용. 최저가 524,173,000원에 인수액 0원을 더한 금액만으로 투자 총비용을 확정하지 마세요. 취득·등기·명도·시설보수·원상회복에 필요한 지출을 별도로 산정하세요.
• 매각 원본 재확인. 2026.11.04 매각기일 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 확인하세요. 매각 조건이나 권리 변동 여부도 반드시 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건의 강점은 분명합니다. 감정가 2,183,147,080원 대비 최저가가 524,173,000원까지 낮아졌고, 건물 등기상 주요 담보권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당표에서도 매수인이 인수할 금전채무는 0원으로 계산됩니다.

하지만 입찰 판단의 중심은 담보권 소멸이 아닙니다. 목록16번의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 공부상 '전'과 현황 '도로'의 차이, 원상회복명령 가능성, 다수 건물·토지로 구성된 펜션의 환금성과 실제 점유관계가 더 중요한 위험입니다.

4회 유찰이라는 사실만으로 저평가된 투자기회라고 볼 수 없으며, 현재 실거래 시세에 대한 확인 없이 가격에 높은 점수를 줄 근거도 부족합니다. 등기상 인수는 제한적이지만 취득 절차와 토지 이용의 불확실성이 매우 크므로 종합 D등급으로 판단합니다. 농취증 발급 가능성과 원상회복 문제가 확인되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기 어렵습니다.