의정부지방법원 2025타경72435. 남양주시 다산동 더리더스타워 1층 물건으로, 사건 용도 표기는 대지이고 감정평가상 124호·125호·126호는 모두 근린생활시설(설맥주점)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 목록 1·2·3을 일괄매각하며 세 호실 사이의 내부 벽체가 없는 상태라고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 124호 한 호실만 떼어 보는 물건이 아니라 현재의 통합 이용상태와 일괄매각 조건을 함께 확인해야 합니다.
권리의 출발점은 2022.01.27. 설정된 군산시수산업협동조합 근저당 채권최고액 2,520,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 현재 경매개시결정도 그 권리를 기초로 진행되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 역시 말소기준보다 뒤에 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 다만 소유자 고주현에 대한 2024.09.23. 파산선고와, 2025.10.28. 확정채권양도로 인한 근저당권 이전이 등기되어 있으므로 최종 권리자·절차 상태를 최신 원본에서 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72435 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 1층 124호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(설맥주점) · 목록 1·2·3 일괄매각 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 10층 중 1층 124호·125호·126호 |
| 소유자 | 고주현 (2022.01.21. 매매 · 거래가액 1,037,445,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,904,000,000원 / 1,422,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,398,348,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2022.01.27. 군산시수산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고 124호뿐 아니라 125호·126호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.10.28. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 내역도 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.10. 군산시수산업협동조합을 채권자로 등기되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 사건기록에서 채권양도 이후의 절차상 지위를 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 설맥다산점 이상현 | 미상 / 미상 | 2023.09.22 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.09.22.은 말소기준권리인 2022.01.27. 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 8,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가 2,904,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,422,960,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 996,071,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 697,250,399원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 결론내리면 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래가를 단순 대입하기 어렵고, 현재 세 호실을 벽체 없이 하나의 주점으로 이용하는 상태까지 가격에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,422,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,629,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 2,520,000,000원 | 1,406,330,400원 |
| 미배당 | - | 1,113,669,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 16,629,600원을 제외한 1,406,330,400원이 근저당권에 배당되는 시뮬레이션이며, 채권최고액 기준 1,113,669,600원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 2,398,348,147원 역시 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시청 제2청사 북서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리에 경의중앙선 도농역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 북동측 약 30미터, 남서측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 2,148.2㎡, 공시지가 6,533,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 시설. 급배수·위생·소화전·승강기·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 124호·125호·126호 내부 벽체는 없는 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록 1·2·3이 함께 매각되고 124호·125호·126호가 하나의 근린생활시설처럼 이용되는 상태이므로 각 목록과 대지권·건물 표시를 원본에서 대조하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고 다산동 근린생활시설의 최근 거래와 실제 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 조사 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 부분이 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 범위와 명도 가능성을 확인하세요.
- 파산선고. 2024.09.23. 소유자 파산선고 등기가 있으므로 현재 경매 진행과 파산절차의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 채권양도. 말소기준 근저당권이 2025.10.28. 확정채권양도로 수협엔피엘대부주식회사에 이전되어 있으므로 최신 근저당권자와 배당관계를 확인하세요.
- 이전 경매. 2024.05.08. 개시된 임의경매는 2025.06.13. 취하로 말소된 뒤 2025.10.10. 현재 사건의 임의경매가 다시 개시되었습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 관리비를 별도 확인하세요.
- 현장 이용상태. 설맥주점으로 통합 이용 중인 내부 구조와 각 호실의 원상복구 가능성·비용을 현장에서 점검하세요.
맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 실제 가치
이 물건은 감정가 2,904,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 1,422,960,000원까지 내려왔습니다. 권리분석만 보면 조사 임차인은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 근린생활시설이고, 124호·125호·126호가 내부 벽체 없이 하나의 설맥주점으로 이용되며 일괄매각됩니다. 여기에 2회 유찰, 소유자 파산선고, 근저당권의 확정채권양도 내역까지 있어 감정가 대비 할인율 하나만 보고 접근하기에는 확인할 요소가 많습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격과 절차 검증은 반드시 필요한 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 상가 시세·임대수익·점유와 최신 사건기록을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
