의정부지방법원 2025타경72435. 남양주시 다산동 더리더스타워 1층 124호를 포함한 근린생활시설 일괄매각 건입니다. 감정평가상 124호·125호·126호 모두 근린생활시설(설맥주점)으로 이용 중이며, 세 호실의 내부 벽체가 없는 상태입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 실제 이용상태는 1층 근린생활시설입니다. 10층 건물의 1층에 위치하며 철근콘크리트구조입니다.
권리구조의 출발점은 2022.01.27 설정된 군산시수산업협동조합 근저당 채권최고액 2,520,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 현재 경매개시결정과 임차인의 신고일은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 근저당에 미배당이 크게 남더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 아니라 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72435 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 1층 124호 |
| 매각 형태 | 124호·125호·126호 일괄매각 · 내부 벽체 없는 상태 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(설맥주점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 1층 |
| 소유자 | 고주현 · 2022.01.27 소유권이전 · 거래가액 1,037,445,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,904,000,000원 / 996,072,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 신청채권 청구액 | 2,398,348,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.01.27 군산시수산업협동조합 근저당입니다. 근저당 채권최고액은 2,520,000,000원이며 124호와 함께 125호·126호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2022.04.07 세왕상사주식회사 근저당 60,000,000원이 추가됐으나 2023.10.30 해지로 말소됐습니다. 2024.05.08 개시된 종전 임의경매는 2025.06.13 취하됐고, 현재 사건은 2025.10.10 다시 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 차임 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 설맥다산점 이상현 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 2023.09.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 임차인으로 확인되며, 보증금은 50,000,000원, 차임은 8,000,000원입니다. 신고일 2023.09.22는 말소기준일 2022.01.27보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아졌지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 2,904,000,000원, 현재 최저매각가는 996,072,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 동일·유사 실거래 지표가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 34.3% | 996,072,000원 | 983,711,280원 | 1,536,288,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 · 24.01% | 697,250,400원 | 687,877,896원 | 1,832,122,104원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 · 16.81% | 488,075,279원 | 480,794,526원 | 2,039,205,474원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 채권 미회수 규모보다 상업용 부동산 자체의 적정가·수익성·환금성을 별도로 판단하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 996,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,360,720원 |
| 1. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 2,520,000,000원 | 983,711,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 미배당액은 1,536,288,720원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시청 제2청사 북서측 인근이며 근린생활시설·오피스텔·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 경의중앙선 도농역이 있습니다.
- 이용. 124호·125호·126호 모두 근린생활시설인 설맥주점으로 이용 중이며 세 호실 내부 벽체가 없는 상태입니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 30m, 남서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대지 전체 토지면적은 2,148.2㎡, 공시지가는 6,533,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 124호뿐 아니라 125호·126호가 함께 매각되고 세 호실 내부 벽체가 없는 상태이므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 대항력은 없지만 설맥주점 임차인이 확인됩니다. 영업 중 여부와 인도·명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 미상이고 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.11.10 말소기준 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 기재 확인. 2024.09.23 서울회생법원 파산선고결정이 등기돼 있으므로 매각기일 전 최신 사건·등기 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 현장 수익성으로 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 상업용 임대가치와 실제 이용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 당일 사건 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.01.27 군산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고일은 2023.09.22로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 996,072,000원 기준 근저당 미배당이 1,536,288,720원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개입니다. 감정가 2,904,000,000원에서 세 차례 유찰돼 996,072,000원까지 내려왔지만, 그 자체로 시세 대비 저렴하다고 판단할 직접 비교 근거는 없습니다. 더구나 세 호실이 하나의 주점으로 통합 이용되는 근린생활시설 일괄매각입니다. 이 사건은 권리 인수보다 현장 이용상태·점유 이전·상업용 수익성 검증이 입찰 판단의 중심인 물건입니다.
