의정부지방법원 2025타경72508. 가평읍 승안리 라니아캐슬 103동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택-단지형 연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2023.12.20. 등기된 윤종훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.25., 확정일자는 2021.11.26., 주민등록 및 점유개시는 2021.12.10.이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.09.10. 말소기준 가압류보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 132,300,000원입니다. 표면적인 할인율만 보면 커 보이지만, 배당표상 임차인 윤종훈에게 돌아가는 예상배당은 129,647,800원이고 보증금 부족분 50,352,200원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 132,300,000원 + 50,352,200원 = 182,652,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 승안리 16-1 103동 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택-단지형 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층건 내 제2층 202호 |
| 소유자 | 문상한 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차 관련자 | 이용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤종훈 | 주거 (임차권등기) · 전부 | 2021.12.10 | 2021.11.26 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.12.10 | 2021.11.26 | 0원 | 대항력 有 우선변제 |
말소기준은 2024.09.10. 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 그 뒤 2025.10.24. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 윤종훈의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
라니아캐슬의 비교 면적은 84.82㎡이며, 최근 12개월 거래는 2026.01. 4층 180,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 모두 180,000,000원입니다. 전체 7건 평균은 200,857,142원이지만 2021년 220,000,000원~228,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.82㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 84.82㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 84.46㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 84.82㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 84.82㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2021.09 | 84.46㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 84.82㎡ | 4 | 223,000,000원 |
최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.5%이지만 이것만으로는 의미가 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 182,652,200원으로 최근 평균 및 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래가격은 이전 구간 대비 -11.9% 하락 추세입니다. 따라서 현재 회차를 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 132,300,000원 | 50,352,200원 | 182,652,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 105,840,000원 | 76,441,760원 | 182,281,760원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 84,672,000원 | 97,252,096원 | 181,924,096원 |
유찰이 진행되면 낙찰가 자체는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수가 커져 실질취득은 약 180,000,000원 수준에서 크게 움직이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 윤종훈 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤종훈 임차보증금은 180,000,000원 중 129,647,800원이 배당되고 50,352,200원이 부족한 계산입니다. 주택도시보증공사는 가압류 및 신청채권 모두 배당 0원입니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서는 그 공사의 미배당 잔액에 관한 별도 조건으로 봐야 하며, 윤종훈 임차권의 인수 여부는 매각조건과 원본 서류를 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 승안삼거리 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 인근에 학교 및 편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며 급배수·위생·전기·개별난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 라니아캐슬은 40세대이고 사용승인일은 2017.06.16.입니다.
- 토지. 도시지역, 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 176,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 승안리 16-1 외 4필지 지상으로 등재돼 있으나 현황 대지권의 목적 토지는 승안리 16-1로 합병돼 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이고, 최근 가격 추세는 -11.9%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 132,300,000원이 아니라, 윤종훈 임차권의 미배당 인수 50,352,200원을 합친 182,652,200원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.07.14. 주택도시보증공사 확약서가 윤종훈의 등기된 임차권까지 어떤 방식으로 정리하는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득은 각각 182,281,760원, 181,924,096원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 180,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세는 -11.9%입니다. 과거 전체 평균 200,857,142원을 현재 시세의 주된 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 배당·말소 원본 대조. 윤종훈 임차권의 배당액과 잔존 인수액, 주택도시보증공사 확약 조건, 임차권등기 말소 조건을 매각 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총취득가는 거의 그대로”
이 사건은 감정가 189,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 132,300,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권 때문에 일반적인 할인형 경매와 구조가 다릅니다. 현재 회차에서는 윤종훈 보증금의 미배당액 50,352,200원을 더해 실질취득이 182,652,200원이 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원보다 높고, 가격 추세도 -11.9%입니다.
주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서는 해당 공사의 미배당 잔액을 실질 0원으로 만드는 중요한 조건이지만, 제공된 권리관계에서는 윤종훈 명의의 선순위 임차권이 별도로 존재하고 배당계산상 50,352,200원의 인수가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가 132,300,000원”이 아니라 “확약 적용 범위를 확인한 뒤 실제로 얼마를 인수하느냐”입니다. 추가 유찰만으로 실질취득이 크게 싸지지 않는 점도 함께 봐야 합니다.
