부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경72552 · 남양주지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.96㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

290,000,000원 2억 9,000만 감정가 388,000,000원

감정가의 74% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 271,600,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

남양주지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,716만원

최저가의 10% · 27,160,000원

실거래 대비

▼ 18.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.57억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차인이 확인됐으나 보증금 미상. 최저가는 시세 대비 낮지만 실질취득 리스크 확인이 필요합니다.

가격 최저가 271,600,000원은 최근 12개월 평균 364,166,666원의 74.6% 수준
자금 입찰보증금 약 27,160,000원 · 임차보증금 미상에 따른 추가 인수 가능성 확인 필요
리스크 이영수 전입일 2006.03.07로 말소기준권리 이전 대항력 있음

한 줄 평 권리 순서는 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 전입일이 말소기준 이전인 대항력 임차인 이영수가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 보증금 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

388,000,000원

최저 271,600,000원

최근 12개월 시세

364,166,666원

동일평형 6건 평균

최저가 ÷ 최근시세

74.6%

시세 대비 할인

임차 위험

보증금 미상

대항력 있음

의정부지방법원 2025타경72552. 남양주시 금곡동 명지해드는터 102동 704호 아파트입니다. 전입일 2006.03.07인 이영수 점유자가 확인되며, 말소기준권리는 2021.04.16 설정된 SBI저축은행 근저당권입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 있는 임차인 가능성이 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경72552 (임의경매)
소재지	경기도 남양주시 금곡동 612 금곡동명지해드는터 제102동 제7층 제704호
물건종류 / 이용	아파트 · 이용중
소유자	김주완
감정가 / 최저가	388,000,000원 / 271,600,000원
신청채권자 / 청구	주식회사에스비아이저축은행 / 287,505,099원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 말소구조는 명확, 임차인이 변수

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
이영수	2006.03.07	미상	有	확인 필요	확인 필요

⚠️ 핵심 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득액은 증가할 수 있으므로 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 할인 매력은 있으나 임차 리스크 반영 필요

동일 평형(84.96㎡) 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 364,166,666원입니다. 현재 최저매각가 271,600,000원은 최근 시세 대비 74.6% 수준입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -3.7%로 하락 흐름입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.10	84.96㎡	8	365,000,000원
2025.07	84.96㎡	9	360,000,000원
2025.06	84.96㎡	6	360,000,000원
2025.06	84.96㎡	7	370,000,000원
2025.02	84.96㎡	4	380,000,000원
2024.08	84.96㎡	8	405,000,000원
평균	—	12건	371,083,333원

배당 분배 (최저가 271,600,000원 기준)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 시세 대비 낮지만 대항력 임차보증금 확인 전 실질취득 판단은 제한됩니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,602,400원
SBI저축은행 근저당	339,600,000원	266,997,600원
후순위 근저당	45,600,000원	0원
후순위 근저당	36,000,000원	0원
서울신용보증재단 가압류	5,170,000원	0원

✅ 권리 관점 2021년 SBI저축은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 입찰 전 확인 대항력 있는 임차인 보증금이 미상입니다. 보증금 규모에 따라 매수인의 실질취득액이 달라질 수 있으므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 이영수의 보증금 및 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
권리 소멸 확인. SBI저축은행 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
시세 기준. 최근 12개월 평균 364,166,666원과 최신 거래 365,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
현장 확인. 아파트 이용 상태와 점유 관계 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋아도 임차인을 확인해야 한다”

이 물건은 최저매각가가 최근 거래 수준보다 낮아 가격 측면 매력이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 권리 순서는 정리되지만, 실제 투자금액은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다. 입찰 전 임차보증금 확인이 이 물건의 승부처입니다.

부동산임의경매

가격은 매력적이지만, 대항력 임차인 보증금 확인이 먼저다 — 남양주 명지해드는터 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소구조는 명확, 임차인이 변수

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

③ 시세 비교 — 할인 매력은 있으나 임차 리스크 반영 필요

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋아도 임차인을 확인해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	3억 8,800만원
2	2026-07-15	대기	2억 7,160만원