의정부지방법원 2025타경72628. 남양주시 진접읍 장현리의 다세대 물건으로, 감정 이용상태는 연립주택(복층 구조)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 34.3%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2021.03.24. 구리세무서장 관련 국 압류인데, 박경하의 전입·점유는 2020.12.04., 확정일자는 2020.11.03.으로 더 빠릅니다. 등기부에도 보증금 295,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 118,335,000원을 기준으로 한 배당모형에서는 집행비용 2,456,690원을 먼저 제하고, 박경하에게 115,878,310원이 배당됩니다. 남는 보증금 179,121,690원은 매수인 인수로 계산돼, 최저가와 합친 부담이 297,456,690원입니다. 따라서 “감정가의 34.3%에 산다”는 식의 해석은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 587-1 주건축물비동(201동) 3층 209호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 진접읍 봉현로59번길 9-60 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 50.36㎡ · 연립주택(복층 구조) |
| 소유자 | 유종수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 118,335,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형연 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기상 과거 신탁등기들은 이미 말소됐고, 현재 소유자는 유종수입니다. 경매에서 중요한 기준권리는 2021.03.24. 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 구리시 압류, 강제경매개시결정, 2025.12.23. 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소멸하는 등기와 임차보증금 승계는 별개입니다. 박경하의 전입·점유가 기준권리보다 앞서고 임차권등기에도 동일한 전입일·확정일자가 기재돼 있으므로 미배당 보증금 잔액은 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형연 | 미상 · 주거 | 2020-12-04 / 2020-11-03 | 미상 | 2025-12-03 | 대항력 있음 | 우선변제 | 금액 미확정 |
| 박경하 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020-12-04 / 2020-11-03 | 295,000,000원 | 2024-12-05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 179,121,690원 |
박경하는 등기부상 주택임차권자이고 보증금이 295,000,000원으로 확인됩니다. 반면 김형연은 전입일·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 더구나 김형연은 이 사건 강제경매 신청채권자와 이름이 동일하며, 별도 메모에도 관계인 또는 가장임차인 여부의 확인 필요성이 지적돼 있습니다. 따라서 현재 계산된 179,121,690원은 박경하 관련 확인분이고, 김형연의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 총 인수위험을 확정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
단지 자료의 최근 12개월 평균 거래금액은 323,500,000원, 최신 거래는 2025.04. 297,000,000원입니다. 현재 박경하 인수분까지 합친 확인 실질취득 297,456,690원은 최신 거래 297,000,000원과 거의 같은 수준이며 약간 높습니다. 최근 12개월 평균보다 낮아 보이지만, 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.93㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 1 | 294,000,000원 |
| 2022.08 | 83.31㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.08 | 84.93㎡ | 1 | 308,000,000원 |
| 2022.02 | 84.93㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2022.02 | 78.6㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.01 | 84.93㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2021.11 | 78.6㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 323,500,000원 |
최근 12개월과 이전 거래의 추세 차이는 +0.6%로 표시돼 있습니다. 다만 비교면적이 본건과 일치하지 않으므로 전체 평균 322,111,111원이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 이 사건에서 우선할 가격 기준은 최저가 118,335,000원이 아니라 확인 실질취득 297,456,690원과 추가 미상 임차위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,690원 |
| 1. 임차인 박경하 보증금 | 295,000,000원 | 115,878,310원 |
| 2. 경매개시결정 · 김형연 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형 기준입니다. 박경하 미배당 179,121,690원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있고, 김형연 보증금은 확인되지 않아 위 표에 별도 임차보증금 배당액으로 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수액 증가로 전환
| 회차 | 매각가 | 박경하 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,335,000원 | 179,121,690원 | 297,456,690원 |
| 4회 유찰 시 | 82,834,500원 | 214,056,521원 | 296,891,021원 |
| 5회 유찰 시 | 57,984,150원 | 238,459,565원 | 296,443,715원 |
최저매각가는 118,335,000원에서 82,834,500원, 57,984,150원으로 떨어지지만 박경하 인수액은 반대로 179,121,690원, 214,056,521원, 238,459,565원으로 커집니다. 즉 더 유찰된다고 해서 총 취득 부담이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 승계액을 합친 금액으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 실제 감정 이용상태는 연립주택(복층 구조)입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 입지. 남양주시 진접읍 장현리 광동중학교 남서측 인근으로, 주변에 연립주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 클레시움더테라스하우스(201동,202동)는 총 36세대, 2019.05.23. 준공이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박경하 미배당 승계 확인. 보증금 295,000,000원, 전입 2020.12.04., 확정 2020.11.03., 임차권등기 2024.12.05. 내용을 원본 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 김형연 임대차관계 확인. 보증금이 확인되지 않은 채 대항력·우선변제 자료가 존재하므로 임대차계약서, 배당요구서, 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 김형연은 강제경매 신청채권자이면서 임차인 자료에도 나타나므로 실제 법률관계와 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2022.08.11. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.07.03. 공매취소공고를 원인으로 2024.03.18. 말소됐습니다.
- 시세 표본 면적 주의. 본건 대상면적 50.36㎡와 제공된 실거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 실거래 평균만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.18억짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면 최저가는 118,335,000원이지만 박경하의 미배당 보증금 179,121,690원을 합치면 현재 확인되는 취득 부담은 297,456,690원입니다. 이는 최신 실거래 297,000,000원과 사실상 같은 수준이고, 그 실거래마저 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다.
여기에 김형연의 보증금이 확인되지 않은 상태이고, 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 승계와 미상 임차관계입니다. 현재 자료만으로는 최저가 34.3% 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵고, 확인되지 않은 임차보증금과 세금 우선순위를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
