의정부지방법원 2025타경72705. 남양주시 오남읍 신우아이딜아파트 103동 9층 902호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니 등)이고, 철근콘크리트조 지상15층 건물의 9층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 231,000,000원의 70%인 161,700,000원으로, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “말소기준 뒤 권리는 소멸한다”가 아닙니다. 임차인 이영인의 전입·점유일은 2022.07.01.이고 말소기준권리인 전창호 근저당은 2022.07.29. 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금도 220,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 429 신우아이딜아파트 103동 9층902호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로512번길 25-1 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니 등 · 지상15층 중 9층 |
| 소유자 | 염애란 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,177,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.07.29. 전창호 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류 30,000,000원과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권등기 자체의 순위가 아니라 그 기초가 되는 전입·점유 시점입니다. 이영인은 2022.07.01. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.03.이므로 말소기준권리보다 선행하는 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.07.01 | 2022.05.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 70%
현재 회차의 최저매각가는 161,700,000원으로 감정가 231,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 129,360,000원(감정가 56%), 4회 유찰 시 103,488,000원(감정가 45%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 동일 단지 최근 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 이 물건은 확약의 효력 여부가 실질취득액을 크게 바꾸므로, 가격 판단보다 먼저 확약 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 임차인 이영인 보증금 | 220,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 근저당권 · 전창호 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 235,177,907원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금의 부족분은 61,363,800원으로 산출되지만, 2026.07.14. 제출된 대항력포기확약 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 후순위 채권은 현재 가정에서 배당액 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 어람초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교·체육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 지상15층 건물의 9층 902호이며 사용승인일은 2004.03.08.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 설비, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내·외로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역과 배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14.자 대항력포기확약서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 전후를 구분. 현재 배당표만 보면 임차인 미배당 61,363,800원이 남지만, 확약 조건이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
- 회차가 내려가도 착시 주의. 확약이 없다면 3회 유찰 시 룰상 인수액 93,251,040원, 4회 유찰 시 118,760,832원으로 증가합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 동일 단지 최근 실거래와의 직접 비교 수치가 없으므로 감정가 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·대항력포기확약서·현황조사 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 전입·점유가 2022.07.01.로 말소기준권리 2022.07.29.보다 앞서고, 보증금도 220,000,000원이라 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 미배당 61,363,800원이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.14. 제출한 대항력포기확약서에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 확약 조건을 실제 매각조건에 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
현재 최저가는 161,700,000원, 감정가의 70%이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 최근 실거래와의 직접 비교 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 가격보다 확약서의 효력과 적용조건이며, 그 조건이 확인된 뒤에 현재 최저가 자체의 시장 적정성을 따로 판단하는 순서가 맞습니다.
