의정부지방법원 2025타경72725. 구리 갈매동 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층 02-001호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 유승규이며, 2022.11.25 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 456,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.01.19 경기신용보증재단 가압류 44,960,000원과 2025.11.27 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사상 김현진(민호유통)이 2층 02-001호에서 인터넷도소매업 등을 영위하며 보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원으로 점유하고 있습니다. 전입일은 2023.03.10으로 말소기준일인 2022.11.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층02-001호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 제2층 제02-001호 |
| 소유자 | 유승규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 239,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 457,282,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 2022.09.14 신한자산신탁주식회사 명의로 보존됐으나 이미 말소됐고, 2022.11.25 유승규 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경기신용보증재단 가압류와 중소기업은행의 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현진(민호유통) | 2층 02-001호 · 인터넷도소매업 등 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 2023.03.10 전입 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 239,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,154,540원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 456,000,000원 | 235,455,460원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 44,960,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 239,610,000원을 기준으로 집행비용 4,154,540원을 제외한 235,455,460원이 중소기업은행에 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 265,504,540원이고, 경기신용보증재단과 소유자 배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종포천고속도로 갈매동구릉TG 북측 인근으로, 상업용·업무용건물, 아파트형공장, 오피스텔, 아파트단지, 상가 및 근린생활시설이 혼재하는 준주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지도 공장 및 지원시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,734,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전·경보·화재탐지·승강기·냉난방·스프링클러설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김현진(민호유통)이 점유 중이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2023.03.10과 말소기준일 2022.11.25의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 중소기업은행도 전액 배당되지 않고 전체 미배당액이 265,504,540원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.
- 용도 확인. 현황 공장(지식산업센터) 이용 중이므로 실제 사용 가능 업종과 건물 관리규약 등을 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려온 만큼 가격만 보지 말고 현장 상태·임대수요·매도환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 ‘가격과 사용성’
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.25 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김현진(민호유통)도 2023.03.10 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 2회 유찰로 최저가는 239,610,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 할인 폭만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다는 현황 공장(지식산업센터)의 실제 사용성, 점유 상태, 임대 및 매수수요를 확인해 가격을 판단해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 실제 사용성과 응찰가격입니다.
