의정부지방법원 2025타경72781. 경기도 가평군 상면 연하리 159-3 나동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김복순과 배상국이 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매의 대상은 그중 배상국 지분 2분의 1입니다. 따라서 낙찰자는 집 전체의 단독소유자가 아니라 기존 공유자 김복순과 함께 공유관계에 들어가게 됩니다.
권리의 말소기준은 2023.09.19 국 압류입니다. 그 뒤 2023.12.05 국 압류, 2024.04.02 경기신용보증재단 가압류, 2025.12.15 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현 전입자 양범석은 2024.08.09 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당표 기준 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 연하리 159-3 나동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 4층 401호 |
| 소유관계 | 김복순 지분 2분의 1 · 배상국 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 배상국 지분 2분의 1 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 14,749,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 36,886,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 및 대지사용권 존부 불분명 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만 구조가 단순하지 않다
말소기준은 2023.09.19 배상국 지분에 대한 국 압류입니다. 이후의 국 압류, 경기신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 과거 존재했던 가압류·가처분·강제경매 등은 이미 말소된 이력이므로 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양범석 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 양범석 1명입니다. 전입일은 2024.08.09로, 말소기준일 2023.09.19보다 늦습니다. 따라서 매각 후 낙찰자에게 보증금 반환채무를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 14,749,000원으로 감정가 43,000,000원의 34.3% 수준까지 내려와 있습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이 물건은 지분매각이고 대지권 상태도 불명확하므로, 낮은 최저가 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 14,749,000원 | 18,706,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 10,324,300원 | 23,051,537원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 7,227,010원 | 26,093,076원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 낮아지는 대신 경기신용보증재단 채권의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니라 채권자 측의 미회수액입니다. 어느 회차에서도 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,482원 |
| 2. 갑구 25번 가압류 · 경기신용보증재단 | 32,790,000원 | 14,083,518원 |
| 3. 갑구 26번 · 경기신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 경기신용보증재단 채권 미배당액은 18,706,482원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중인 4층 401호이며, 콘크리트 벽식 구조입니다.
- 입지. 상면 행정복지센터 남서측 인근으로 관공서·농가주택·목장·농지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 남동측 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 연하리 159-3·159-4·159-5의 3필 일단 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 대지권. 집합건물 등기에는 대지권이 없고 토지 등기에서도 본건 토지지분이 확인되지 않아 대지사용권 존부가 불분명합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 입찰 대상은 주택 전체가 아니라 배상국 소유 2분의 1 지분입니다. 낙찰 후 김복순과 공유관계가 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사할 수 있으므로 외부 응찰자는 최고가 낙찰 확정성까지 함께 고려해야 합니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 대지사용권 존부가 불분명합니다. 감정가는 적정 대지지분이 포함된다는 전제를 사용했습니다.
- 점유자 확인. 양범석은 말소기준 뒤 전입해 대항력은 없지만 실제 명도·점유상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 14,749,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 지분가치와 대지사용권 상태를 반영해 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 표면적인 권리 인수액만 보면 깔끔합니다. 말소기준 뒤 권리는 소멸하고, 전입자 양범석도 후순위여서 매수인이 넘겨받는 보증금은 없습니다. 하지만 실제 입찰 난도는 다른 곳에 있습니다. 배상국의 2분의 1 지분만 매각되고, 기존 공유자에게 우선매수 기회가 있으며, 대지권도 등기되어 있지 않아 대지사용권 자체가 불분명합니다.
현재 최저가는 14,749,000원으로 3회 유찰된 가격이지만, 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 공유지분의 실제 활용 가능성, 공유자 우선매수권, 대지사용권 확인입니다. 금전 인수는 0원이지만 구조적 위험이 큰 지분경매라는 점을 중심에 두고 판단해야 합니다.
