의정부지방법원 2025타경72834. 남양주시 다산동 힐스테이트지금디포레 1층 1150호입니다. 감정가가 1,330,000,000원인데 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 456,190,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 커서 눈길을 끌지만, 물건의 실질 용도부터 정확히 봐야 합니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 따라서 아파트의 주거 시세나 환금성을 기준으로 평가할 물건이 아닙니다.

등기부에서는 2024년 5월 14일 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 후순위 근저당, 가압류, 압류 및 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 후순위 근저당에는 사해행위 취소를 원인으로 한 가처분도 설정돼 있습니다. 또한 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당순서는 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 이용우가 2024년 5월 14일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 후순위 담보권과 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유 상태는 재확인

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 박이나 1명입니다. 전입일은 2025년 1월 21일로 말소기준권리인 2024년 5월 14일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과에서는 대항력이 없는 임차인으로 정리돼 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부를 단정할 수 없습니다.

박이나의 보증금은 20,000,000원이고 월차임은 50,000원입니다. 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않지만, 현재 점유 여부와 인도 절차는 별개로 확인해야 합니다. 확정일자 및 배당요구 내역도 최종 매각물건명세서와 배당 관련 기록을 통해 대조하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 시세 대비 할인 여부는 미확인

감정가 1,330,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 456,190,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교이지, 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

유찰 시 가격은 가정 시나리오이며, 실제 유찰·변경·정지 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

소유자의 등기 거래가액은 1,210,000,000원입니다. 다만 이는 2024년 소유권이전 당시 기재된 거래가액이므로 현재 실거래 시세나 적정 낙찰가를 직접 증명하지는 못합니다. 현재의 상가 거래사례와 임대 가능 조건을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 456,190,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 차감한 나머지 매각대금은 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 다만 세금 우선배당과 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

집행비용 6,961,900원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 피담보채무·국세·지방세·임차인 최우선변제·배당이의 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

채권자들의 청구액 합계는 1,825,282,227원입니다. 현재 회차의 예상 채권자 배당액은 449,228,100원이고, 미배당 합계는 1,376,054,127원입니다. 유찰이 추가되면 예상 매각가와 채권자 배당액은 감소하고, 미배당 채권은 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 양정초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 도농역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2023.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생·승강기·주차장·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 북서측 약 40m, 남동측 약 15m, 남서측 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 남양주 다산지금 공공주택지구의 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역 등 관련 토지이용 규제도 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 감정 당시 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임차수요와 업종 적합성, 공실 기간, 향후 매각 가능 가격을 검토해야 합니다. 이미 3회 유찰된 사실은 확인되지만, 유찰 원인을 특정할 만한 실거래·임대시장 자료는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 용도와 매각 범위. 제1종근린생활시설(휴게음식점)이라는 전유부 용도를 확인하고, 매각목록의 전유부분·대지권·공유지분을 등기부 및 건축물대장과 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 현재 최저가 456,190,000원과 비교할 수 있는 동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 최근 거래사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시세차익을 예상할 수 없습니다.
• 임차인·점유 확인. 박이나의 전입일, 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인해야 합니다. 감정평가상 공실과 임차인 조사 내역이 일치하지 않는 이유를 확인하는 것이 중요합니다.
• 후순위 가처분 확인. 하나투자자산관리에셋대부 근저당권에 설정된 가처분들의 사건 진행상황, 피보전권리 및 매각 후 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류에 관한 세목, 체납액, 법정기일을 확인해야 합니다. 세금의 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 채권양도 관계. 경매신청채권자와 우리은행의 관계, 근저당권 이전 및 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 공실 비용과 관리비. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 공실 기간에 발생할 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 영업 및 규제 조건. 휴게음식점 등 실제 영업에 필요한 시설·용도 적합성을 확인하고, 상대보호구역과 지구단위계획 등 관련 규제를 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 예상 최저가는 319,333,000원, 이후 223,533,100원으로 제시돼 있습니다. 실제 회차 진행 여부와 관계없이 시세와 수익성 검증을 먼저 해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”와 “시세보다 저렴하다”는 다른 말

이 물건은 감정가 1,330,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 456,190,000원까지 내려왔습니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조이고, 임차인 박이나도 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사돼 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 권리 인수액이 없다고 해서 저렴한 매수 기회라는 결론으로 곧바로 이어지지는 않습니다. 실제 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 감정 당시 공실이었습니다. 임차인 조사와 공실 현황 사이의 불일치도 해소되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 후순위 근저당 관련 가처분, 현재 시장가격 미확인이라는 검토 사항이 남아 있습니다.

권리상 인수 부담은 제한적으로 보이지만 가격과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 현재 최저가가 감정가의 34%라는 사실은 확인할 수 있으나, 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도 거래사례가 있어야 판단할 수 있습니다. 시세·점유·세금·가처분의 처리와 공실 비용을 확인한 뒤 매각조건과 취득비용을 함께 비교하는 것이 이 물건 분석의 핵심입니다.