98,490,000원
의정부지방법원 2025타경72848. 남양주시 화도읍 묵현리 삼신푸른솔아파트 103동 15층 1511호, 전유면적 59.63㎡의 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,490,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2003.07.10. 설정된 우리은행 채권최고액 54,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2008년 우리은행 근저당과 2025년에 집중된 가압류 6건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 전유면적 59.63㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 168,316,666원이고, 가장 최근인 2026.07 거래는 193,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 58.5%에 불과해, 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 신건이 아니라 이미 가격 차가 크게 벌어진 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 103동 15층 1511호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.63㎡ · 계단식 · 지하1층/지상20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 육창수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2003년 우리은행 근저당이 기준
1998년에 설정됐던 한국주택은행 근저당은 2003.07.10. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 3번 우리은행 근저당 54,000,000원입니다. 이후 2008년 우리은행 근저당 102,000,000원, 롯데카드·신용보증기금·우리은행·KB국민카드·현대캐피탈 등의 가압류와 2025.12.19. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 58.5%
삼신푸른솔 동일 면적 59.63㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 168,316,666원, 거래 범위는 156,000,000원~193,000,000원이며, 현재 최저가 98,490,000원은 최근 12개월 평균의 58.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.63㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 17 | 159,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 18 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 15 | 165,300,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 18 | 162,500,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 평균 | 59.63㎡ | 12건 | 168,316,666원 |
최신 거래는 2026.07의 193,000,000원이고 최근 12개월 평균은 168,316,666원입니다. 현재 최저가 98,490,000원은 최근 평균보다 높은 가격이 아니라 최근 평균의 58.5% 수준입니다. 따라서 제공된 시세 자료에서는 감정가 대비 할인뿐 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 차가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 42,317,180원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,920,885원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 183,749,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 81,458,789원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 37,604,963원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,617,899원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 22,784,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 512,136,297원, 예상 배당액은 96,317,180원, 미배당은 415,819,117원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 415,819,117원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 444,834,271원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 465,144,879원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금이 68,943,000원, 48,260,100원으로 낮아지고 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 물건의 회차별 핵심 변수는 인수금 증가가 아니라 입찰가격과 현장 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 59.63㎡의 계단식 아파트로 이용 중이며, 지하1층/지상20층 건물 내 15층입니다.
- 입지. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘너구내고개교차로’ 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 삼신푸른솔은 757세대이며 준공일은 1998.08.13.입니다.
- 토지. 공시지가 1,195,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 제3종일반주거지역으로 확인됩니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2003.07.10. 을구 3번 우리은행 근저당이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·실제 점유자를 확인하세요.
- 현재 가격 검토. 최저가 98,490,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 58.5%입니다. 가격 차가 큰 만큼 내부 상태와 추가 비용을 함께 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 68,943,000원, 4회 유찰 시 48,260,100원이며 제공된 시나리오상 인수액은 계속 0원입니다.
- 미납 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 관리비 체납 여부를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 변수
이 물건은 가격과 권리구조가 동시에 눈에 들어옵니다. 2회 유찰된 현재 최저가 98,490,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 168,316,666원의 58.5%이고, 최신 거래는 2026.07의 193,000,000원입니다. 동시에 2003년 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 임대관계가 미상으로 평가돼 있어 임차인 신고 없음 = 점유 리스크 없음으로 단정해서는 안 됩니다. 제공된 자료 기준 결론은 가격 메리트가 크고 권리 인수는 없는 편이지만, 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 결정할 물건입니다.
