의정부지방법원 2025타경72866. 남양주시 화도읍 창현리 리우빌라(A동) 3층 301호, 전용 40.37㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,068,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 사건입니다.
임차인 김준수는 2023.05.19. 전입했고, 말소기준으로 제시된 2025.01.15. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 2025.06.12. 임차권등기가 명시돼 있으며, 보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 기재돼 있습니다. 따라서 최저가 26,068,000원 자체를 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 423-2 3층 301호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 폭포로17번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 40.37㎡ · 3층 |
| 현 소유자 | 주식회사피앤케이디벨로퍼 · 2023.07.04. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준수 / 69,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준 | 2025.01.15. 갑구 12번 압류 · 권리자 국 · 처분청 구리세무서장 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
김준수의 전입일은 2023.05.19.로 말소기준인 2025.01.15. 압류보다 빠릅니다. 임차권등기는 2025.06.12. 접수됐지만, 제공된 권리분석상 대항력 있음으로 판정돼 있고 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 갑구 13번 김준수 가압류 69,000,000원, 갑구 14번 강제경매개시결정, 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준수 | 별지기재 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2023.05.19. | 있음 | 없음 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약일은 2023.04.10., 임차권등기 기록에는 확정일자 2023.04.11., 점유개시일 2023.05.09., 주민등록일 2023.05.19.로 기재돼 있습니다. 다만 제공된 예상배당에서는 우선변제권 없음으로 처리돼 임차보증금에 배당액 0원이 배정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 6,500만원을 놓고 본다
리우빌라(A동) 전용 40.37㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 52,500,000원, 최신 거래는 2023.06. 70,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.0% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 다만 실거래 자체가 2023년까지여서 2026년 경매 시점의 현재 가격을 직접 보여주는 표본은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 40.37㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.01 | 40.37㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2021.06 | 40.37㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 52,500,000원 |
실질취득을 약 65,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 52,500,000원의 123.8%입니다. 최신 거래 70,000,000원과 비교하면 약 92.9% 수준이지만, 거래 표본이 적고 최신 실거래도 2023.06.인 만큼 65,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 제공된 49.7%라는 최저가 대비 최근 시세 비율은 이 사건처럼 대항력 임차인 인수가 있는 경우 가격 판단의 기준으로 삼으면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 인수 · 임차인 김준수 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 김준수 | 69,000,000원 | 25,198,776원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 김준수 | 69,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 138,000,000원 중 예상 배당액은 25,198,776원이며, 미배당액은 112,801,224원입니다. 임차인 김준수의 보증금은 배당표상 0원 배당으로 잡혀 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 착시 — 더 유찰돼도 핵심은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 112,801,224원 |
| 4회 유찰 시 | 18,247,600원 | 17,519,143원 | 120,480,857원 |
| 5회 유찰 시 | 12,773,320원 | 12,143,400원 | 125,856,600원 |
회차가 내려갈수록 표면상 최저가는 18,247,600원, 12,773,320원으로 더 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 이 사건에서는 낙찰가 하락만 보고 총 취득부담이 같은 폭으로 내려간다고 해석하면 안 됩니다. 가격 판단은 계속 보증금 65,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석중학교 남동측 인근. 연립·다세대 주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 알.씨조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물 내 3층 301호. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 706㎡, 평지의 부정형 토지이며 북동측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 725,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 및 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 리우빌라(A동)는 16세대, 1998.11.14. 준공이며 확인된 실거래가 3건으로 표본이 적습니다. 이미 3회 유찰된 점도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 시세 비교 금지. 이 사건의 가격 기준은 26,068,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금을 반영한 실질취득 약 65,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구와 임차권등기명령, 전입·점유·확정일자 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 김준수가 임차인·가압류권자·경매신청채권자로 동시에 등장하므로 임대차계약과 가압류·집행채권의 기초 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 현재성 확인. 최신 거래가 2023.06.이므로 2026년 입찰가를 정할 때는 현재 매매호가와 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 명도·보증금 정산. 대항력 있는 임차인의 점유 여부와 보증금 반환·인도 협의 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에서 우선하는 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회 = 싸다”가 아닌 사건
이 물건의 표면 가격은 강합니다. 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 26,068,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 김준수의 임차보증금 65,000,000원이 있고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 경제적 비교는 실질취득 약 65,000,000원으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 52,500,000원의 123.8%이고, 최신 거래 70,000,000원보다는 낮지만 거래 표본 자체가 적고 최신 거래도 2023년입니다. 여기에 3회 유찰, 16세대 규모의 얇은 거래량, 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 확인 과제까지 겹칩니다. 최저가 할인율은 크지만, 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 확인되지 않은 인수형 사건으로 보는 것이 이 자료에 가장 부합합니다.
