수원지방법원 2020타경31581. 이천시 갈산동 제이케이팰리스 39-26의 3층 302호입니다. 사건상 용도는 창고이지만 감정평가 이용상태에는 다세대주택으로 기재되어 있고, 비교 대상면적은 71.485㎡입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 99,470,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 같은 건물 비교 실거래 평균 191,500,000원과 최신 거래 190,000,000원보다 크게 낮아 가격 할인폭 자체는 분명합니다.
그러나 이 사건은 최저가만 보고 단순한 반값 물건으로 접근하기 어렵습니다. 등기에는 2018.01.15 우리은행 근저당 146,300,000원이 설정됐다가 2019.01.29 해지로 말소된 기록이 있고, 같은 날 상상인플러스저축은행 근저당 202,800,000원과 31,200,000원이 새로 설정됐습니다. 그런데 예상배당은 말소된 우리은행 근저당에 97,279,540원을 배당하는 구조로 작성되어 있습니다. 말소기준권리와 배당순위 판단에 직접 영향을 주는 불일치이므로 최신 등기부와 배당요구·채권계산서 원문 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2020타경31581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 안흥로 39-26, 3층 302호 (갈산동, 제이케이팰리스 39-26) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 창고 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층 제302호 · 비교 대상면적 71.485㎡ |
| 소유자 | 박예지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인플러스저축은행 / 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 이천등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 원문 대조 필요
② 임차인·점유 — 특정 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 특정 임차인과 보증금 내역은 없습니다. 따라서 현재 계산된 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 사건 용도는 창고, 현황 이용상태는 다세대주택이므로 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자, 점유 개시일을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래의 51.9%
제이케이팰리스 A동은 총 8세대, 사용승인일은 2017.11.24입니다. 비교 면적 72.16㎡의 최근 12개월 실거래는 2건이며, 평균은 191,500,000원, 최신 거래는 2025.08의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 72.16㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 72.16㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.16㎡ | 2건 | 191,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 99,470,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 51.9%로, 시세 비교만 놓고 보면 높은 할인율입니다. 다만 실거래 표본이 2건에 불과하고, 사건상 창고 표시와 현황 다세대주택 이용의 차이가 있으므로 일반 주택 실거래와 동일 조건이라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 378,679,102원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 407,982,964원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 428,495,667원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 시뮬레이션에 말소된 우리은행 근저당이 포함된 점은 반드시 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 146,300,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 202,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 31,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 상상인저축은행 | 13,845,257원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,295,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,196,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,321,185원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 475,958,642원 중 채권자 예상배당은 97,279,540원, 미배당은 378,679,102원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천온천공원 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다. 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기, 주차시설을 갖췄습니다.
- 토지. 400.0㎡의 평지·사다리형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연결됩니다. 공시지가는 774,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건 용도와 실제 이용상태의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물로 최근 실거래 표본이 2건뿐입니다. 낮은 취득가격과 별개로 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2019.01.29 우리은행 근저당 말소 여부와 상상인플러스저축은행 근저당의 실제 순위를 원문으로 확인하세요.
- 배당자료 대조. 말소된 우리은행이 예상배당에 포함된 경위와 신청채권자 청구액 24,000,000원의 실제 배당순위를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 창고 표시와 감정평가상 다세대주택 이용 중 어느 내용이 건축물대장·집합건축물대장·현황과 일치하는지 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현장 방문, 전입세대열람, 사업자등록 여부, 관리주체 탐문을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
- 대출 가능성 확인. 창고 표기나 용도 불일치가 금융기관 담보평가와 주택담보대출 취급에 영향을 주는지 입찰 전에 확인하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15이므로 해당 기일의 매각 결과와 향후 재매각 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납, 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 서류 검증은 필수”
이 사건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 99,470,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 51.9%이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 순수 가격만 보면 충분한 할인 구간입니다.
그러나 권리분석의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 그 가격으로 무엇을 취득하는가입니다. 사건 용도는 창고인데 현황은 다세대주택이고, 등기상 말소된 우리은행 근저당이 예상배당에서는 선순위로 반영되어 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격 메리트는 확인, 권리·용도 확정은 보류”입니다. 최신 등기부, 매각물건명세서, 건축물대장, 점유관계와 배당자료가 서로 일치하는 것을 확인한 뒤에만 할인율을 실제 수익으로 평가해야 합니다.