수원지방법원 2023타경37160. 여주시 현암동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 470,441,680원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 230,516,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리관계에서 먼저 눈에 띄는 것은 말소기준보다 앞선 2020년 가압류와 근저당이지만, 이 권리들은 각각 해제와 일부포기로 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2021년 7월 15일 세화새마을금고 근저당입니다.
말소기준 이후에는 세 곳의 대부업체·개인 명의 근저당과 경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸합니다. 전입자 김정호 씨도 2022년 8월 10일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입일 기준으로는 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경37160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 현암동 586-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 매각 조건 | 현암동 586-32·586-33 소재 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김전균 (단독소유) |
| 건물 | 2021.05.26 사용승인 · 철근콘크리트구조 지상 2층 · 1층 61.65㎡, 2층 56.73㎡, 지하주차장 24.5㎡ |
| 토지 | 658㎡ · 지목 대 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 470,441,680원 / 230,516,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 등기상 경매 채권자 | 세화새마을금고 |
| 사건 청구액 | 500,879,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보인 권리는 이미 말소
따라서 실제 말소기준권리는 2021.07.15 접수 제24100호 세화새마을금고 근저당 666,000,000원입니다. 이후 2022.04.08 설정된 다산대부·나비얀대부·조금태 명의 근저당은 각각 채권최고액 45,000,000원이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인 또는 전입자는 1명입니다. 김정호 씨의 전입일은 말소기준일 2021.07.15보다 늦은 2022.08.10이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위는 별도 확인이 필요하지만, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 유치권 — 9.3억원 신고, 부존재 확정판결 제출
| 신고인 | 대상 / 원인 | 신고 채권액 | 신고일 | 판결 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 배용호 | 현암동 586-32·586-33 건물 신축공사대금 | 600,000,000원 | 2024.10.07 · 2025.06.16 | 부존재 확정 |
| 주식회사 가인이앤에프 | 현암동 586-32·586-33 토지 토목공사대금 | 330,000,000원 | 2024.10.07 | 부존재 확정 |
두 유치권 신고액의 합계는 930,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 금액만 보면 사건의 가장 큰 위험요소지만, 경매신청채권자 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사가 제출한 수원지방법원 여주지원 2024가단25215 유치권부존재확인 사건에서 원고승소판결이 있었고, 2025.11.26 확정됐습니다. 해당 판결은 2025.12.02 법원에 제출됐습니다.
④ 가격 판단 — 49%는 ‘유찰률’이지 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 470,441,680원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 230,516,000원입니다. 숫자상 감정가의 49%지만, 동일하거나 인접한 단독주택·토지의 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 절반이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 230,516,000원 · 감정가 49% · 3회 유찰 |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 184,412,800원 · 감정가 39% |
| 5회 유찰 시 | 147,530,240원 · 감정가 31% |
| 감정가 대비 하락액 | 239,925,680원 |
| 시세 비교 결론 | 최근 실거래 직접 비교 없이 저가 여부 판단 불가 |
⑤ 예상배당표 (매각가 230,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,027,224원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사오래뜰이엔에프 | 268,600,000원 | 226,488,776원 |
| 을구 1번 근저당 · 노태훈870523- | 187,500,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 윤지혜901127- | 187,500,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 세화새마을금고 | 666,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사다산대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사나비얀대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 조금태 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 1,444,600,000원 중 226,488,776원이 배당되고, 미배당액은 1,218,111,224원으로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 여주지원 북서측 인근의 단독주택단지 내에 위치합니다. 주변은 주거나지 상태의 토지와 건축이 완료된 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 2021.05.26 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택입니다. 기본 위생시설, 급·배수설비와 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 658㎡, 지목 대, 완경사·가로장방형이며 도로 조건은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 146,800원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·자연보전권역·준보전산지·한강 수변구역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 개별성이 크고 대중교통과 토지 규제의 제약이 있으며 이미 3회 유찰됐습니다. 재매각 시 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 확인. 오래뜰이엔에프 가압류와 노태훈·윤지혜 근저당의 말소등기, 공동담보 범위와 현재 등기 상태를 등기사항전부증명서 원문으로 대조하세요.
- 유치권 확정판결 확인. 2024가단25215 판결문·확정증명원과 목적물 표시가 일괄매각 대상 전체 및 제시외 건물을 포괄하는지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 김정호 씨의 실제 점유 여부, 사용 부분, 명도 의사와 유치권 신고인의 점유 흔적·현수막·잠금장치 유무를 조사하세요.
- 가격 검증. 최저가 230,516,000원을 감정가 할인율이 아닌 인근 토지 거래, 단독주택 실거래, 건물 상태와 수리비를 기준으로 다시 산정하세요.
- 토지 규제 검토. 보전관리지역과 수변구역 등 중첩 규제가 증축·용도변경·개발계획에 미치는 영향을 여주시 담당부서에서 확인하세요.
- 경계·도로·제시외 건물. 토지 경계, 진입도로의 법적 상태, 제시외 건물의 구조와 소유관계, 감정가 포함 범위를 현황측량 및 감정서 원문으로 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 상태이므로 배당요구서, 채권계산서와 실제 배당순위를 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”은 확인됐지만 “가격 할인”은 아직 미확인
이 사건의 첫인상은 신고액 930,000,000원의 유치권과 말소기준 이전 권리 때문에 복잡해 보입니다. 하지만 2020년 가압류와 근저당은 말소됐고, 유치권도 부존재확인 원고승소판결이 확정됐습니다. 2022년 전입자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 세 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 직접 비교가 없고, 보전관리지역·수변구역 등 규제가 중첩된 단독주택·토지이며 대중교통도 불편합니다. 여기에 등기상 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치도 원문 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 대체로 정리, 가격은 보류입니다. 현장 가치가 230,516,000원을 충분히 웃도는지 확인될 때에만 입찰 논리가 완성됩니다.