수원지방법원 2024타경134. 이천시 부발읍 아미리 이천하이클래스 5층 504호입니다. 감정가는 151,000,000원이지만 13회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 1,463,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 사건입니다. 임차인 황인근은 2021.05.03. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2021.08.13. 주식회사코스모 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.04.15.이고 배당요구를 했기 때문에 우선변제를 받되, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 매각가 1,463,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 426,334원을 먼저 제외하고, 임차인에게 1,036,666원만 배당됩니다. 보증금 135,000,000원 중 남는 133,963,334원은 매수인이 인수합니다. 다음 회차 최저가가 1,024,099원으로 내려가면 인수액은 134,394,335원, 그 다음 716,869원으로 내려가면 134,696,035원으로 오릅니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 거의 그대로 채우는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 39-19, 5층504호 (이천하이클래스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사엔비스 · 2017.05.22. 소유권이전 · 거래가액 156,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 1,463,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정백경 / 36,587,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.08.13. 접수된 주식회사코스모의 가압류 13,223,440원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 황인근의 전입·점유일은 2021.05.03.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실과 별개로, 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 선순위 부담으로 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 황인근 | 504호 전체 | 135,000,000원 | 2021.05.03 / 2021.04.15 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
이천하이클래스의 비교 실거래는 2024.12. 125,000,000원, 2024.12. 110,000,000원, 2022.06. 150,000,000원입니다. 전체 평균은 128,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 117,500,000원, 최신 거래는 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 40.71㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 40.71㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.06 | 40.71㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 117,500,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -21.7%입니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균 128,333,333원보다 최근 12개월 평균 117,500,000원을 더 중요하게 봐야 합니다. 실질취득 기준이 되는 보증금 135,000,000원은 이 최근 평균과 최신 거래 125,000,000원을 모두 웃돕니다. 13회 유찰이라는 숫자와 달리, 실제 부담액 기준으로는 최근 시세보다 비싼 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 426,334원 |
| 1. 임차인 황인근 보증금 | 135,000,000원 | 1,036,666원 |
| 2. 가압류 · 주식회사코스모 | 13,223,440원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대성디앤에프 | 741,492,380원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이경호 | 97,570,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 1,114,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 76,564,294원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 3,321,540원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 327,692,140원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 366,092,934원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 홍석준 | 241,730,608원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 정백경 | 36,587,267원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 266,253,940원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 미배당액 133,963,334원이 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 우선 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 아미리, 현대성우오스타 2단지아파트 서측 인근. 주변은 아파트단지·업무시설·SK하이닉스공장·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 남동측에 영동고속도로 이천IC가 있습니다. 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 교통여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,260,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 5층. 위생급배수·소방·승강기·난방·기계식 주차장설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 이천하이클래스는 19세대이며 2017.02.10. 준공됐습니다. 확인된 실거래는 3건이고 최근 거래 흐름은 이전 대비 -21.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,463,000원에 낙찰된다고 해서 1,463,000원에 취득하는 물건이 아닙니다. 현재 예상 인수액만 133,963,334원입니다.
- 임차인 미배당액 확인. 매각물건명세서상 황인근의 임차보증금 135,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 회차가 내려가도 총부담 확인. 14회 유찰 시 최저가 1,024,099원·인수액 134,394,335원, 15회 유찰 시 최저가 716,869원·인수액 134,696,035원입니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
- 호수 표시 확인. 집합건축물대장 건축물현황도에는 501호~508호, 현황에는 504호~511호로 표시돼 있으나 2025.02.26. 이천시 사실조회 회신에서 동일한 호실 대응관계가 확인됐습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문에서 매각 후 처리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “146만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 1,463,000원이지만 실제 경제적 부담은 그 숫자와 전혀 다릅니다. 말소기준보다 앞선 황인근의 임차보증금이 135,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 예상 인수액은 133,963,334원입니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가면 인수액이 오르기 때문에 총 부담은 보증금 약 135,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
그런데 최근 12개월 실거래 평균은 117,500,000원, 최신 거래는 125,000,000원이며 최근 거래 흐름도 -21.7%입니다. 실질취득은 최근 시세보다 높고, 13회 유찰이라는 극단적인 할인율도 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “대항력 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하느냐”가 판단의 출발점입니다.
