최저가 6,160만원이 아니라, 실질취득은 약 1.05억 — 이천 리치하임 301호

수원지방법원 2024타경4662. 이천시 부발읍 가좌리 리치하임 3층 301호, 전유면적 22.5㎡의 원룸형 다세대주택입니다. 감정가 88,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 61,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 과거 거래가 100,000,000원~105,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 판단해서는 안 되는 임차보증금 인수형입니다.

임차인 이기문은 2021년 9월 17일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2021년 9월 18일부터 점유를 개시한 것으로 등기돼 있습니다. 2023년 10월 12일에는 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 일부포기와 임차권 인수 문구가 핵심

등기 순서만 보면 2020년 12월 16일 동암신용협동조합 근저당권이 가장 앞서지만, 2021년 9월 13일 해당 근저당권에 일부포기 원인의 말소등기가 이어집니다. 그 직후인 2021년 9월 17일 이기문의 전세권과 전입·확정일자가 설정됐습니다. 따라서 단순히 최초 근저당 날짜만 비교해 임차인을 후순위라고 단정하기 어렵고, 매각물건명세서의 미배당 보증금 잔액 인수 문구를 입찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이기문은 2023년 10월 12일 임차권등기와 배당요구를 마쳤으며, 전세권자이자 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일인이므로 권리관계가 일반적인 제3자 임차인 사건보다 복합적입니다. 관계인 여부와 실제 보증금 지급·반환 경위는 계약서, 금융거래 내역, 전세권 설정계약 및 경매신청 채권의 원인을 함께 대조해야 합니다.

③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.05억에 고정

대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어나므로 총부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 현재 최저가 61,600,000원에 입찰해 낙찰된다고 가정하면 인수 추정액은 43,400,000원, 실질취득액은 105,000,000원입니다.

④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 1.05억

리치하임 전용 22.5㎡ 전후 거래표본은 2021년 8월과 11월의 6건입니다. 거래 평균은 104,166,666원, 최저 100,000,000원, 최고 105,000,000원이며 최신 거래도 105,000,000원입니다. 다만 거래가 모두 2021년에 집중돼 있어 현재 시세를 그대로 확정하는 자료로 보기에는 시간 간격이 큽니다.

실질취득액 105,000,000원은 거래 평균 104,166,666원의 100.8%이고, 최신 거래가 및 최고 거래가와 동일합니다. 취득 후 명도, 체납관리비, 세금, 수선비와 거래비용이 추가될 수 있다는 점까지 고려하면 확인 가능한 거래표본 대비 가격 할인은 사실상 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)

위 예상배당은 집행비용을 제외한 매각대금이 동암신용협동조합 근저당에 배당되는 가정입니다. 그러나 2021.09.13. 근저당 일부포기 등기와 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 기재가 함께 존재하므로 실제 배당순위와 인수잔액은 배당표·매각조건 원본으로 재확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 2020년 12월 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 3층 301호로, 원룸형 주거 구조입니다.
• 주위환경. 삼성숲유치원 서측 인근 시외곽 주택지대로, 다세대주택 단지와 농가주택, 농경지, 어린이집 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방·급탕, 급배수·위생설비, 승강기, 공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 부정형이며, 서측 가좌로103번길에 접합니다.
• 규제. 생산녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 17세대 소규모 원룸형 다세대이며 거래표본은 2021년 6건에 그칩니다. 동일 단지 경매 집계의 평균 유찰 6.5회·매각률 0.0%도 보수적으로 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 명세서 원문 확인. 임차권등기 잔액 인수 문구와 매수인이 부담할 구체적 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 근저당 일부포기 범위. 2021.09.13. 일부포기가 이 301호에 미치는 효력과 공동담보에서의 해제 범위를 등기신청서·공동담보목록으로 확인해야 합니다.
• 보증금 실재성. 이기문의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전세권 설정계약, 임차권등기명령 결정문 및 강제경매 신청채권을 서로 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 응찰가가 낮아져도 보증금 미배당 인수액이 증가할 수 있으므로, 입찰 상한은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 정해야 합니다.
• 조세채권. 이천시·인천세무서장·서울특별시 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·내부상태. 체납 관리비, 누수·결로, 설비 상태와 원룸 임대수요를 관리주체 및 현장 방문으로 점검해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 거래표본이 2021년에 집중돼 있으므로 2026년 현지 매물가격, 임대료, 공실률과 실제 체결 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,160만원에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가 88,000,000원이나 최저가 61,600,000원이 아닙니다. 매각물건명세서가 보증금 105,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 현재 회차의 실질취득은 약 105,000,000원으로 봐야 합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담은 같은 수준에 머무를 수 있습니다.

그 실질취득액은 거래 평균 104,166,666원보다 높고 최신 거래 105,000,000원과 동일합니다. 거래자료마저 2021년에 머물러 있으며, 동일 단지 경매 집계는 평균 6.5회 유찰과 매각률 0.0%를 나타냅니다. 여기에 근저당 일부포기, 임차권 잔액 인수, 동일인의 전세권·임차권·경매신청, 조세 압류까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리 난도와 환금성 위험은 높습니다. 원본에서 인수부담이 해소되는 별도의 근거가 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.