수원지방법원 2024타경4747. 경기도 이천시 신둔면 휴그린빌 101동 202호 다세대주택입니다. 전용면적 61.16㎡ 규모로, 감정가는 2.10억, 현재 최저매각가는 1.47억까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 존재 가능성입니다. 김순자 임차인은 2022.12.29 전입했고, 말소기준권리인 2023.03.16 정윤성 근저당보다 빠른 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.03.16 설정된 을구 3번 정윤성 근저당권입니다. 채권최고액은 33,000,000원이며, 이후 설정된 경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인은 말소기준 이전 전입으로 대항력 가능성이 있어 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금지

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

휴그린빌(101동)은 8세대 규모이며, 확인 가능한 최근 거래는 2022.05 전용 61.16㎡ 3층 180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래도 180,000,000원으로 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김순자 임차인의 보증금 확인 전 입찰 판단 금지.
• 대항력 검토. 2022.12.29 전입으로 2023.03.16 근저당보다 빠른 권리관계 확인.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적입니다.
• 입지. 신둔초등학교 인근, 다세대주택과 상업·농경지가 혼재한 지역입니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 인수 위험 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 점이 핵심 변수입니다. 권리상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수 가능성이 남아 있어 단순히 1.47억이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 확인입니다.