인수는 0원, 그러나 ‘동일면적 시세’가 없다 — 이천 신둔포레스트 302호

수원지방법원 2024타경5580. 이천시 신둔면 수광리 ‘신둔포레스트’ 1동 3층 302호, 전용 72.98㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.03. 설정된 화서신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 범미영·방근용 두 사람의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력과 보증금 승계가 인정되지 않는 구조입니다.

권리 자체보다 더 어려운 부분은 가격과 환금성입니다. 최저가는 106,330,000원으로 감정가 310,000,000원의 34.3%까지 하락했지만, 신둔포레스트는 12세대 규모이고 확인되는 실거래도 2023.06. 거래 1건뿐입니다. 그마저도 대상 전용면적 72.98㎡가 아닌 138.05㎡ 거래라, 단순히 최저가가 거래가의 22.6%라는 이유로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권도 순위가 뒤이므로 소멸하며, 2023.07.05. 윤대웅 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 화서신용협동조합 근저당권은 공동담보목록이 붙은 권리이므로, 등기된 채권최고액 2,448,000,000원과 1,740,000,000원을 이 호실 하나의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 현황

두 사람의 전입일은 모두 2023.02.03. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 보증금, 확정일자와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차계약서 유무를 대조해야 합니다.

② 가격 비교 — 22.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

신둔포레스트는 2022.11.10. 사용승인된 12세대 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2023.06. 전용 138.05㎡, 2층, 470,000,000원 거래 1건입니다. 대상 물건은 전용 72.98㎡로 면적이 일치하지 않아 동일 조건의 시세 표본으로 사용할 수 없습니다.

최저가 106,330,000원은 확인 실거래 470,000,000원의 22.6%에 해당합니다. 하지만 이 비율은 면적이 다른 물건을 나눈 값일 뿐입니다. 거래 시점도 2023.06.이고 표본도 1건이라 최근 가격 추세나 대상 면적의 적정가를 보여주지 못합니다. 따라서 “감정가 대비 66% 할인” 또는 “실거래 대비 77.4% 할인”만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 주식회사 대성스톤과 이용호 가압류는 등기상 이미 말소돼 실제 배당대상에서도 제외됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신둔면행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물로 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다. 급·배수, 위생, 개별난방과 승강기 설비가 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 감정입니다. 실제 하자와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 단지 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 459,100원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 동일면적 실거래가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일면적 시세 확보. 전용 72.98㎡의 실제 매물가와 최근 계약 사례를 인근 중개업소에서 별도로 확인하세요. 138.05㎡ 거래와 단순 비교하면 안 됩니다.
• 점유자 확인. 범미영·방근용의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 이사 의사를 확인하세요.
• 배당요구 원본 확인. 방근용은 2024.12.20. 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다. 범미영의 배당요구 여부도 원본에서 대조해야 합니다.
• 내부 수리비 반영. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·마감·난방·창호 상태와 수리비를 응찰가에서 별도 차감하세요.
• 공동담보 범위 확인. 화서신용협동조합 근저당권은 공동담보 권리입니다. 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 확인해 채권 잔액과 절차 변수를 점검하세요.
• 세금·관리비 확인. 이천시 압류와 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 법원 기록과 관리주체에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리와 전입이므로 낙찰자가 떠안을 보증금이나 후순위 채무는 없고, 실질취득금액도 최저가와 같은 106,330,000원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 대상과 동일한 전용 72.98㎡ 실거래가 없고, 확인되는 470,000,000원 거래는 138.05㎡로 면적이 다릅니다. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 할인율만으로는 적정가를 검증할 수 없으며, 점유자 2명의 계약관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 72.98㎡의 매매 가능 가격과 명도·수리비를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.