수원지방법원 2024타경5580. 이천시 신둔면 수광리 ‘신둔포레스트’ 1동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가 310,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,330,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023.02.03. 접수된 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
점유 관계에서는 범미영과 방근용, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.09.30.과 2024.07.26.으로 모두 말소기준권리인 2023.02.03.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인의 보증금 액수는 확인되지 않았지만, 전입 순위상 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인은 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 관계는 별도로 원본 서류를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 황무로517번길 59, 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 72.98㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사세종디엔씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,609,248,752원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.02.03. 접수번호 4158의 화서신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 화서신용협동조합의 두 번째 근저당권과 2023.08.03. 이용호의 근저당권, 2024년 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 주식회사 대성스톤과 이용호의 가압류는 각각 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 인수 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 범미영 | 2024.09.30. | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 방근용 | 2024.07.26. | 미상 / 미상 | 2024.12.20. 배당요구 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입은 말소기준권리보다 1년 이상 늦습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 무관하게 선순위 대항력 임차인으로서 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 방근용은 2024.12.20. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다. 범미영은 배당요구 여부도 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 470,000,000원 거래를 그대로 대입할 수 없다
신둔포레스트의 확인된 실거래는 2023.06. 거래 1건입니다. 거래가는 470,000,000원이지만 전용면적이 138.05㎡이고 대상 물건의 기준 면적은 72.98㎡로 서로 일치하지 않습니다. 동일 면적 최근 거래나 최근 12개월의 추가 거래가 없어, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 수 있는 직접 비교 자료는 부족합니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 현재 회차 | 72.98㎡ | 4층 | 106,330,000원 |
| 확인 실거래 | 2023.06. | 138.05㎡ | 2층 | 470,000,000원 |
수치만 보면 최저가 106,330,000원은 470,000,000원의 22.6%입니다. 그러나 이는 면적이 다른 한 건의 거래를 나눈 비율일 뿐입니다. 면적 불일치 거래를 근거로 “시세의 22.6%라서 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 가격 판단에는 72.98㎡와 유사한 면적의 최근 거래, 내부 상태, 층·향 차이를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,448,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 대성스톤 | 84,238,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 이용호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 이용호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 노경규 | 13,285,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 안준범 | 25,397,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,680,920,900원 중 채권자 예상배당은 104,041,380원이며, 미배당액은 4,576,879,520원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 4,576,879,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 4,608,229,658원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 4,630,157,031원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권자의 미배당액만 커지고, 매수인이 인수하는 권리가 새로 발생하는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 더 내려가는 것과 환금성이 개선되는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신둔면행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다. 급·배수, 위생, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 전제로 감정됐습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 평지의 부정형 토지이며 제1종일반주거지역입니다. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 459,100원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인 실거래가 2023.06.의 면적 불일치 1건뿐이라, 재매각 가격을 검증할 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일·유사 면적 거래 확인. 138.05㎡ 거래를 72.98㎡ 대상 물건의 시세로 그대로 적용하지 말고, 인근 다세대의 유사 면적 최근 거래를 추가 조사해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 범미영·방근용의 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 관계를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 두 임차인은 대항력은 없지만 현황상 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간·비용을 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·마감 상태·설비 작동 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 증축·용도변경 계획이 있다면 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.03. 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입해 대항력 보증금 인수는 없으며, 현재 실질취득액은 최저가와 동일한 106,330,000원입니다.
그러나 세 번 유찰돼 감정가의 34.3%가 됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 유일한 실거래 470,000,000원은 대상보다 면적이 큰 138.05㎡ 거래이고, 72.98㎡ 대상 물건과 직접 비교할 수 없습니다. 여기에 12세대 규모, 경매 평균 유찰 3.0회, 집계상 매각률 0.0%, 내부 미확인까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 유사 면적의 실제 매매수요와 명도·내부 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.