수원지방법원 2024타경5580. 이천시 신둔면 수광리 ‘신둔포레스트’ 제2동 1층 101호, 대상면적 138.05㎡의 다세대주택입니다. 권리구조의 기준은 소유권보존과 같은 날 접수된 화서신용협동조합의 2023.02.03. 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 접수된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입이 확인된 방근용·범미영 씨도 각각 2024.07.26., 2024.09.30. 전입해 말소기준보다 늦습니다.
따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 두 점유자는 선순위 대항력 임차인이 아니며, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 실제 점유자가 존재하고 내부 상태는 폐문부재로 확인되지 않았으므로, 이 물건의 실무적 부담은 권리 인수보다 명도와 현장 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 황무로517번길 59, 2동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 138.05㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 단지 / 준공 | 신둔포레스트 · 총 12세대 · 2022.11.10. |
| 소유자 | 주식회사세종디엔씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 181,790,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,609,248,752원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,448,000,000원이며 공동담보목록 제2022-638호가 연결돼 있습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 화서신용협동조합의 을구 2번 근저당권 1,740,000,000원과 2023.07.05. 윤대웅 근저당권 360,000,000원도 후순위로 매각 시 소멸합니다.
가압류 중 주식회사 대성스톤의 84,238,000원 가압류와 이용호의 185,000,000원 가압류는 각각 2023.06.27., 2023.08.08. 이미 말소됐습니다. 박정민 가압류 33,660,000원, 안준범 가압류 25,397,900원, 이천시 압류와 경매개시결정도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방근용 | 2024.07.26. | 미상 | 2024.12.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 범미영 | 2024.09.30. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 말소기준일인 2023.02.03.보다 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 방근용 씨는 2024.12.20. 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 순위와 금액은 확정할 수 없습니다. 범미영 씨 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 필요합니다. 다만 두 사람 모두 대항력이 없어 미배당 보증금이 남아도 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 38.7%지만 거래 표본은 단 1건
신둔포레스트의 대상면적 138.05㎡와 일치하는 실거래는 2023.06. 2층 470,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득 추정액인 181,790,000원은 이 거래금액의 38.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06. | 138.05㎡ | 2층 | 470,000,000원 |
| 평균 | 138.05㎡ | 1건 | 470,000,000원 |
금액만 보면 최저가는 실거래보다 크게 낮습니다. 그러나 12세대 다세대에서 확인되는 거래가 단 1건이고, 그 거래 시점도 2023.06.입니다. 감정가 530,000,000원과 유일 실거래 470,000,000원 사이에도 차이가 있어, 어느 한 금액을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,345,060원 |
| 1. 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,448,000,000원 | 178,444,940원 |
| 2. 후순위 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대성스톤 | 84,238,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤대웅 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이용호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박정민 | 33,660,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 안준범 | 25,397,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,876,295,900원 중 예상 배당액은 178,444,940원이며, 예상 미배당액은 4,697,850,960원입니다. 매각대금은 집행비용과 1순위 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 4,697,850,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 4,751,624,443원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 89,077,099원 | 87,073,711원 | 4,789,222,189원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이 사건에서는 채권자 회수율과 매수인의 권리 인수 위험을 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 대상 호실은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 신둔면행정복지센터 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고 준보전산지에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적은 1,565.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 459,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부 상태는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.11.10. 준공된 12세대 다세대로 거래 표본이 1건에 그쳐 매도 시 가격 검증과 매수층 확보가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 관계 확인. 방근용·범미영 씨의 실제 점유 공간, 임대차계약서, 보증금과 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 최종 인수사항을 원본으로 재확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 하자 여부를 낙찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 추가 조사. 확인된 동일 면적 실거래가 2023.06. 한 건뿐이므로 인근 다세대 매물, 전세·월세, 최근 호가를 함께 조사하세요.
- 환금 기간 반영. 12세대 소규모 단지와 3회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 공동담보 확인. 화서신용협동조합 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 배당과 채권관계는 공동담보 원본을 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 이천시 압류의 체납 내역, 당해세, 공용부분 관리비와 기타 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 단순하지 않다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2023.02.03. 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입이 확인된 실제 임차인 2명도 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 겉으로 강한 할인 구간입니다. 실질취득 181,790,000원은 확인된 실거래 470,000,000원의 38.7%입니다. 하지만 그 실거래가 단 1건이고, 12세대 다세대가 이미 3회 유찰됐으며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장·환금성 검증을 전제로 한 조건부 접근입니다. 낮은 최저가 자체보다 점유자 명도, 내부 수리비와 실제 매도 가능 금액을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.