감정가 34.3%·인수 0원 — 다만 3회 유찰과 거래표본 1건을 봐야 한다

수원지방법원 2024타경5580. 이천시 신둔면 수광리의 ‘신둔포레스트’ 2동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 580,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,940,000원까지 내려왔습니다. 실질취득액은 최저매각가 198,940,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 198,940,000원입니다.

등기상 말소기준은 2023.02.03. 접수된 화서신용협동조합의 채권최고액 2,448,000,000원 근저당입니다. 뒤이어 같은 날 설정된 근저당, 윤대웅 근저당, 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 놓입니다. 배당으로 회수하지 못하는 채권이 매우 크더라도, 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 다르다

말소기준 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 총 채권액 4,872,535,900원 중 195,354,840원만 채권자에게 배당되고 4,677,181,060원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 거액의 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 어느 제시 시나리오에서도 0원입니다.

② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음

실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.02.03.보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되더라도 원칙적으로 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 방근용만 배당요구 사실이 확인되므로, 최우선변제 여부와 실제 점유관계는 원문 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 42.3%라는 숫자보다 표본의 질이 중요하다

동일 면적 138.05㎡로 확인되는 실거래는 2023.06. 2층 470,000,000원 1건입니다. 거래표의 평균·최고·최저·최신 거래가가 모두 470,000,000원이며, 현재 최저매각가 198,940,000원은 그 금액의 42.3%입니다.

수치만 보면 실질취득액과 실거래 사이에 271,060,000원의 차이가 있어 가격 여지가 큽니다. 그러나 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2023.06.입니다. 최신 시세의 방향이나 개별 호수의 내부 상태를 검증하기에는 표본이 부족합니다. 감정평가에서도 내부는 폐문부재로 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)

총 채권액은 4,872,535,900원, 채권자 예상배당은 195,354,840원, 미배당액은 4,677,181,060원입니다. 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조는 변하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수액보다 환금성과 적정 응찰가입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 신둔면 수광리 신둔면행정복지센터 동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 평지의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,565.0㎡, 공시지가는 459,100원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 전체 12세대의 소규모 다세대이고 대상 면적이 138.05㎡로 커, 일반적인 중소형 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정했으므로, 현장조사 없이 수리비를 0원으로 전제하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 표본 재검증. 비교거래는 2023.06. 1건뿐입니다. 인근 다세대와 동일 건물의 최근 매물·거래를 별도로 확인해 현재 시세 범위를 다시 잡아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부 확인이 되지 않았습니다. 누수·결로·마감상태, 보일러·배관·승강기 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차보증금·확정일자 확인. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성과 명도 협의 조건을 점검해야 합니다.
• 점유자 명도 계획. 전입자 2명이 확인되므로 인도명령 신청과 이사 협의 비용·기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 말소 채권 원문 대조. 해제·말소된 대성스톤·이용호 가압류가 배당 가정에 포함된 이유를 배당요구 문건과 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 화서신용협동조합 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 진행·배당 결과에 따라 실제 채권 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 세금·최우선변제 확인. 이천시 압류와 당해세, 임차인의 최우선변제 여부는 현재 배당 가정에 완전히 반영되지 않을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장검증 뒤 결정

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 후순위 권리는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 채권자에게 4,677,181,060원이 미배당으로 남더라도 매수인 인수액은 0원이며, 현재 실질취득액은 198,940,000원입니다.

가격 측면에서도 470,000,000원 실거래와 비교하면 42.3%여서 큰 차이가 보입니다. 다만 그 비교값은 2023.06. 거래 1건뿐이고, 12세대의 소규모 단지·138.05㎡의 큰 면적· 내부 미확인·3회 유찰이 동시에 존재합니다. 권리는 합격이지만, 실거래 한 건만 믿고 가격까지 자동 합격시킬 물건은 아닙니다. 현장 상태와 현재 매매수요를 확인한 뒤 수리비·명도비·환금성 할인까지 반영한 응찰가를 정해야 합니다.