70,700,000원
수원지방법원 2024타경6057. 이천시 대월면 초지리 금빛마을로 불리는 다세대주택의 1층 101호입니다. 전용면적은 45.83㎡이고, 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관·발코니 구조입니다. 이병의 씨가 2016년 거래가 125,000,000원에 취득하면서 서울경기양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 전세권·임차권·후순위 근저당과 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 이재준 씨는 전입일이 2024.03.05로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 주식회사효성의 임차권등기도 2017.08.22 설정돼 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주식회사효성은 전입일이 확인되지 않아 현재 점유 및 임대차 존속 여부를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-13, 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.83㎡ · 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관·발코니 · 4층 건물 중 1층 |
| 단지 / 사용승인 | 금빛마을(108동) · 12세대 · 2016.04.01 |
| 동 표시 | 공부상 동 표시는 없으나 현황상 건물 외벽에 ‘108동’으로 표시 |
| 소유자 | 이병의 (2016.07.07 매매 · 거래가 125,000,000원, 2016.07.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 196,572,272원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.22 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사효성 임차권, 주식회사현대시스템 근저당권, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 주식회사엘지스포츠 전세권은 2017.08.22 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원, 점유관계는 재확인
| 임차인 | 근거 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이재준 | 현황조사·문건접수 보증금 미상 · 배당요구 있음 | 대항력 없음 전입 2024.03.05 | 미상 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사효성 | 등기부 임차권등기 10,000,000원 · 101호 전부 | 대항력 미상 전입일 미상 | 미상 배당요구 있음 | 승계 없음 말소기준 이후 임차권 |
이재준 씨는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준권리보다 약 8년 늦어 대항력이 없습니다. 주식회사효성은 임차보증금 10,000,000원의 임차권등기가 있으나 설정일이 2017.08.22로 말소기준 이후이므로 등기상 임차권은 매각으로 소멸합니다. 전입일은 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 미상으로 보되, 현재 점유자와 실제 임대차관계는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 7,070만원은 최근 시세의 94.3%
금빛마을 동일·유사 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 103,750,000원이지만, 2022년과 2023년의 100,000,000원·120,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 45.83㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 45.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 45.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 45.83㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.83㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 70,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 75,000,000원의 94.3%입니다. 최근 지표보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 최근 거래가 과거 거래보다 33.8% 하락한 흐름입니다. 최신 거래도 2024.09에 머물러 있어 2026.07.15 매각기일 기준 현재 가격을 강하게 확정할 만큼 표본이 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 96,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 전세권 · 주식회사엘지스포츠 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사현대시스템 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 69,027,400원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 채권자 총 미배당액은 391,972,600원입니다. 신청채권 청구액 196,572,272원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 주식회사효성 임차권의 구체적 배당관계는 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대월초등학교 남측 인근의 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 금빛마을 단지를 이루고 주변에는 농경지·주택·창고·신축 다세대주택 단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층으로, 개별난방·급탕·급배수·위생설비·공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,042㎡로 평탄한 자루형이며, 다세대주택 대지로 이용되고 공시지가는 187,500원/㎡입니다.
- 환금성. 금빛마을은 12세대의 소규모 다세대이고 경매 매각률 지표는 0%입니다. 실거래도 4건에 그치며 최근 가격 추세가 -33.8%여서 재매각 시 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사효성 점유 확인. 임차권은 말소기준 이후라 소멸하지만 전입일이 확인되지 않았습니다. 현재 점유 여부와 임대차 종료·보증금 반환 관계를 확인하세요.
- 이재준 임대차 확인. 전입일 2024.03.05로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 부분과 명도 대상을 특정하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 이력 5건 중 1건은 말소됐고 이후 압류가 남아 있습니다. 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당 변동을 점검하세요.
- 동 표시 대조. 공부상 동 표시가 없고 외벽에 ‘108동’으로 표시돼 있으므로 건축물대장·현황도·호별 위치를 대조하세요.
- 가격 상한 보수화. 전체 평균 103,750,000원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 75,000,000원과 하락 추세 -33.8%를 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 구조와 상태는 외부 관찰로만 확인됐습니다. 수리비 판단을 위해 내부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2016.07.22 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사효성 임차권·주식회사현대시스템 근저당권·압류는 매각으로 소멸합니다. 이재준 씨도 2024.03.05 전입으로 대항력이 없어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 임차권자 주식회사효성의 전입일과 현재 점유가 확인되지 않았고, 현장조사에서도 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 가격 역시 실질취득액 70,700,000원이 최근 시세 75,000,000원의 94.3%로, 하락 추세 -33.8%와 소규모 12세대의 환금성을 감안하면 할인 폭이 넉넉하지 않습니다. 권리는 조건부 통과, 임차관계는 확인, 가격은 보수적 접근. 1회 유찰이라는 숫자보다 최신 실거래와 실제 점유관계가 입찰 여부를 가를 사건입니다.