수원지방법원 2024타경6057. 경기도 이천시 대월면 초지리의 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 35,329,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2016.07.22 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 81,600,000원 근저당입니다. 이후 주식회사현대시스템의 근저당, 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 부분도 핵심은 비교적 명확합니다. 조사된 이재준의 전입일은 2024.03.05로 말소기준일인 2016.07.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.01.15 접수됐지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인에게 승계되는 보증금은 현재 분석상 0원이지만, 최우선변제 여부와 실제 배당액은 보증금 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-13, 1층102호 |
| 용도 / 구조 | 다세대 · 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관·발코니 |
| 건물 | 2016년 4월 사용승인 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이병의 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 196,572,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.07.22 서울경기양돈축산업협동조합 근저당입니다. 2024.05.02 설정된 주식회사현대시스템의 채권최고액 360,000,000원 근저당, 2024.10.17 경매개시결정, 이후 수원시·이천시·국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2021년 국세 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 이재준 | 2024.03.05 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 싸지만, 비교표본은 그대로 믿기 어렵다
금빛마을(108동)의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 103,750,000원이지만 최근 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.09의 75,000,000원 1건이고, 현재 최저가 35,329,000원은 그 금액의 47.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 45.83㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 45.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 45.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 45.83㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 75,000,000원 |
표면적으로는 가격 차이가 큽니다. 다만 본건의 비교 대상 면적은 54.38㎡인데, 확인된 실거래는 모두 45.54㎡ 또는 45.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최근 거래는 75,000,000원으로 과거 100,000,000원~120,000,000원보다 낮아, 최근 추세가 -33.8%로 나타납니다. 따라서 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 동일 조건의 확정 시세 차익으로 보는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 81,600,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현대시스템 | 360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 407,306,922원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 현재 배당표에는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 선순위 채권 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 407,306,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 417,714,845원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,311,210원 | 16,599,608원 | 425,000,392원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대월초등학교 남측 인근의 시외곽 주택지대로, 금빛마을 다세대주택 단지와 농경지·주택·창고·신축 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택이며 개별 난방·급탕·급배수·위생설비·공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역에 포함됩니다. 공시지가는 187,500원/㎡입니다.
- 환금성. 금빛마을(108동)은 12세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가 1건뿐이고 최근 가격 추세도 -33.8%라 매각 후 재매도 가격과 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 이재준은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구·최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세가 있으면 배당순서와 선순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 면적 차이 주의. 시세 자료의 최근 거래는 전용 45.54㎡·45.83㎡이고 비교 대상 면적은 54.38㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 동 표시가 없으나 현황상 건물 외벽에는 ‘108동’으로 표시돼 있습니다. 현장과 공부의 호수·동 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했고 내부 구조·상태도 외부 관찰로 확인됐습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 환금성과 현장 검증
이 사건의 권리구조는 현재 자료상 비교적 명확합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 35,329,000원은 최근 12개월 거래 75,000,000원의 47.1%까지 내려왔습니다.
다만 가격을 무조건 싸다고 단정할 단계는 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 최근 거래 표본은 본건과 면적이 다르며 거래량도 적습니다. 최근 가격 추세 또한 -33.8%입니다. 여기에 세금 압류와 보증금 미상의 배당요구 점유자까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 낮은 최저가의 이유를 현장·시세·환금성에서 확인하는 것이 핵심인 물건입니다.
