수원지방법원 2024타경6057. 이천시 대월면 초지리 금빛마을의 4층 다세대주택 중 1층 102호입니다. 소유자 이병의는 2016.07.22 매매대금 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합이 채권최고액 81,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사현대시스템의 채권최고액 360,000,000원 근저당권과 경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 모두 등기 순위상 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이재준의 전입일 2024.03.05도 말소기준일 2016.07.22보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-13, 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 54.38㎡ · 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 · 2016년 4월 사용승인 |
| 소유자 | 이병의 (2016.07.22 매매대금 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 196,572,272원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기소 / 발급일 | 수원지방법원 이천등기소 / 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.22 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 81,600,000원입니다. 2024.05.02 설정된 주식회사현대시스템 근저당권 360,000,000원은 말소기준 이후 권리이며, 101호와 103호가 함께 기재된 공동담보입니다. 해당 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
국세·지방세 압류는 비고상 5건이 확인됩니다. 2021.02.08 수원세무서장 압류는 2021.03.09 해제됐고, 이후 압류들은 말소기준 뒤에 설정됐습니다. 다만 압류등기의 소멸 여부와 별개로 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 아래 예상배당은 실제와 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재준 | 2024.03.05 | 2025.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 가능 금액은 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면상 96.1%, 그러나 강한 할인은 아니다
금빛마을(108동)의 확인 거래는 4건이며, 전체 평균은 103,750,000원입니다. 그러나 2022년과 2023년의 100,000,000원·120,000,000원 거래가 포함돼 있고, 가격 추세는 -33.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 45.83㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 45.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 45.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 45.83㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 103,750,000원 |
| 최근 기준 | 45.83㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 72,100,000원으로 최근 기준값 75,000,000원의 96.1%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 비교 거래 면적은 45.54㎡·45.83㎡이고 본건 대상면적은 54.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 최신 확인 거래는 2024.09이므로 2026.07.15 매각기일의 현장 시세를 충분히 반영한다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 81,600,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현대시스템 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 441,600,000원 중 예상 배당액은 70,402,200원이며 예상 미배당은 371,197,800원입니다. 당해세와 보증금 미상 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 371,197,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 392,438,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 407,306,922원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 근저당과 압류가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당에서는 당해세와 임차인의 최우선변제 여부가 우선 반영될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대월초등학교 남측 인근의 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 금빛마을 단지를 이루며 주변에 농경지·주택·창고·신축 다세대주택 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 개별 난방·급탕·급배수·위생설비·공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,042.0㎡이며 평지의 자루형 토지로 다세대주택 대지로 이용 중입니다. 공시지가는 187,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·도시지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 금빛마을(108동)은 12세대로 거래 표본이 적고, 확인 거래 면적이 본건 대상면적과 일치하지 않아 환금성과 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 구조 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 동 표시와 현황상 108동 표시는 별도 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성 확인. 공부상 동 표시가 없고 외벽에는 108동으로 표시됩니다. 등기 도면·건축물대장·현장 호수 배치를 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이재준은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 원본 명세서를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 세무서와 지방자치단체의 교부청구액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사현대시스템 근저당권은 101호·103호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 진행과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 가격 재조사. 최신 확인 거래는 2024.09이고 거래 면적도 본건과 다릅니다. 인근 동일 면적 다세대 매매가와 실제 매물 상태를 다시 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부는 외부 관찰로 확인됐습니다. 누수·결로·설비·수리비와 점유 상태를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 가격과 현장 확인
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016.07.22 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이재준도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 최저가 72,100,000원은 최근 기준 거래 75,000,000원의 96.1%로 차이가 제한적이고, 거래 추세는 -33.8%입니다. 비교 거래 면적이 본건과 다르고 최신 거래 시점도 2024.09에 머물러 있습니다. 여기에 공부상 동 표시와 현황상 108동 표시의 차이, 보증금 미상 임차인, 국세·지방세 압류 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격과 목적물 확인을 끝낸 뒤에만 접근할 수 있는 보수적 검토 물건입니다.