인수 0원은 명확하지만, 최근 시세 할인은 6.7%뿐 — 이천 금빛마을 103호

수원지방법원 2024타경6057. 이천시 대월면 초지리 금빛마을의 전용 45.54㎡ 다세대주택 1층 103호입니다. 현황상 건물 외벽에는 ‘108동’으로 표시돼 있으나 공부상 동 표시는 없습니다. 소유자 이병의 씨가 2016년 7월 125,000,000원에 취득하면서 서울경기양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 주식회사현대시스템의 채권최고액 360,000,000원 근저당과 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이재준 1명이며 전입일이 2024.03.05로 말소기준일 2016.07.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2016.07.22 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류는 총 6건이 등기됐고 이 가운데 2016년 대전광역시동구 압류와 2021년 수원세무서 압류는 각각 해제로 말소됐습니다. 나머지 후순위 압류 역시 권리 자체는 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

이재준의 전입일은 말소기준보다 약 8년 늦습니다. 따라서 점유가 계속되더라도 낙찰자에게 대항할 수 없고, 보증금 미배당액도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위 및 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.01.15 접수됐습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 7,500만원을 봐야 한다

금빛마을(108동) 전용 45.54㎡대 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 103,750,000원이지만 2022년과 2023년의 100,000,000원·120,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 75,000,000원을 우선해야 합니다.

최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 75,000,000원의 93.3%입니다. 금액 차이는 5,000,000원으로, 최근 시세보다 낮기는 하지만 취득·명도·수리 비용을 흡수할 만큼 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 특히 최근 거래가격이 이전 거래 구간보다 33.8% 하락한 상태이므로 전체 평균 103,750,000원 대비 67.5%라는 수치만 보고 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

채권최고액 합계 456,000,000원 중 예상 배당은 68,340,000원이며 미배당액은 387,660,000원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대월초등학교 남측 인근의 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 금빛마을 단지를 이루고 주변에는 농경지·주택·창고·신축 다세대주택 단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 개별난방·급탕·급배수·위생설비와 공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 1,042㎡로 평탄한 자루형 토지이며 다세대주택 대지로 이용 중입니다. 공시지가는 187,500원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역에 포함됩니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 가격이 과거 거래보다 낮아 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
• 현장 확인 한계. 이해관계인 부재로 임대관계와 내부 상태는 확인되지 않았고 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 재확인. 이재준의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세 해당액이 있으면 예상배당표의 선순위 근저당 배당액이 감소할 수 있습니다.
• 동 표시 대조. 공부상 동 표시가 없고 현황 외벽에는 ‘108동’으로 표시돼 있으므로 등기·건축물대장·현장 출입구를 함께 확인해야 합니다.
• 1층 상태 점검. 대상은 1층 103호입니다. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 채광·습기·누수·수리 범위를 현장에서 점검해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 103,750,000원보다 최신 거래 75,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 환금성 보수적 평가. 12세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건이므로 매도기간과 가격 변동성을 감안해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’

이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후의 임차인과 근저당·압류는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자보다 최근 실거래 75,000,000원과 비교해야 합니다. 실질취득액 70,000,000원은 최근 시세보다 5,000,000원 낮은 수준으로, 할인은 존재하지만 크지 않습니다.

더구나 최신 거래가 과거 거래 구간보다 33.8% 하락했고, 12세대 소규모 다세대에 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 따라서 과거 100,000,000원·120,000,000원 거래를 근거로 큰 차익을 기대하기보다는 내부 상태와 명도·수리비, 세금 배당 변수까지 반영해 응찰가를 보수적으로 정하는 편이 타당합니다. 인수 위험은 낮지만 환금성과 가격 안전마진은 충분히 확인해야 하는 물건입니다.